近年來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷導(dǎo)致多地出現(xiàn)開發(fā)商無法按合同約定的期限交付房屋的問題，也因此引起了大量糾紛。而作為買受人，最關(guān)心的問題是能不能退房退款，也就是能否解除與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，本文將通過兩個案例來對此問題具體說明。

一、買受人主張解除商品房買賣合同，應(yīng)當在解除權(quán)期限內(nèi)行使，否則將因解除權(quán)消滅而不被法院支持

解除權(quán)是法律賦予當事人維護自己合法權(quán)利的手段，但該權(quán)利的行使并非不受任何限制。解除權(quán)的行使意味著當事人雙方之間的合同關(guān)系將不復(fù)存在，如果任由當事人不加限制的行使，將使合同關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于交易市場的穩(wěn)定。因此，解除權(quán)作為形成權(quán)，應(yīng)當在一定期限內(nèi)行使。
 

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第五百六十四條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”根據(jù)《民法典》的該條規(guī)定，解除權(quán)人未在法律規(guī)定或合同約定的解除權(quán)期限內(nèi)行使解除權(quán)，或者沒有法律規(guī)定或合同約定解除權(quán)期限的情況下，未在知道或應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使解除權(quán)，則解除權(quán)消滅。即超過解除權(quán)行使期限主張解除合同，將不被法院支持。并且，解除權(quán)期限為除斥期間，不因任何事由發(fā)生中止、中斷。
 

對于商品房買賣合同而言，一般情況下均有關(guān)于逾期交房后買受人在多長時間內(nèi)行使解除權(quán)的約定。如買受人欲解除合同，需在該約定期限內(nèi)主張，否則，將喪失解除權(quán)。但一方面買受人并非專業(yè)的法律人，對于合同約定的相關(guān)期限不敏感，另一方面，即使開發(fā)商存在逾期交房的情況，買受人也會有一定的容忍度，愿意給予開發(fā)商一段時間遲延交房。但這往往就會導(dǎo)致買受人想要解除合同時，已經(jīng)超過了解除權(quán)行使期限，從而無法再主張解除合同的情況發(fā)生。
 

比如，青海省海東市中級人民法院審理的張某與某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛一案（[2023]青02民終120號），該案中，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同約定：“出賣人應(yīng)當在2021年9月30日前向買受人交付該商品房，逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當在出賣人逾期交房90天后起15日內(nèi)以書面形式提出，否則視為買受人放棄該項權(quán)利”。也就是說，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司在合同中約定，逾期交房解除權(quán)的行使期限是 2022年1月14日之前，但張某是在2022年6月6日向某房地產(chǎn)公司提交了退房申請。所以，在該案的判決書中法院認定：“雙方對合同解除權(quán)行使期限進行了約定，該期限在性質(zhì)上屬于除斥期間，解除權(quán)于預(yù)定存續(xù)期間屆滿當然消滅。張某于2022年6月6日提交了退房申請，但并未提交證據(jù)證明其在合同約定的解除期限內(nèi)行使解除權(quán)，按照合同約定及法律規(guī)定，該解除權(quán)現(xiàn)已消滅，故張某關(guān)于解除合同的訴訟請求不予支持。”雖然，張某亦提出合同關(guān)于解除權(quán)期限的約定屬于格式條款，應(yīng)屬無效條款。但法院認為，合同中對于該條款已經(jīng)進行了加粗畫線的方式進行了特別提示，某房地產(chǎn)公司已采取合理方式提請對方注意，故對張某關(guān)于格式條款無效的主張法院也未予支持。
 

二、對于商品房爛尾，開發(fā)商事實上無法交付房屋的情況，即使買受人超過解除權(quán)行使期限主張解除合同，也不應(yīng)一律不予支持

雖然解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)期限內(nèi)行使，但對于開放商逾期交付房屋的時間已經(jīng)嚴重超過了合理期間，比如超過合同約定的交房期限五年甚至更長時間，或者商品房已經(jīng)爛尾，開發(fā)商事實上在短期內(nèi)無法交付交付房屋的情況，如仍以買受人超過解除權(quán)行使期限，解除權(quán)已經(jīng)消滅為由不予支持買受人解除合同的主張，明顯對買受人不公平。
 

對此，遼寧省大連市中級人民法院（以下簡稱“遼寧中院”）審理的(2021)遼02民終9529號案中，遼寧中院認為：“關(guān)于案涉《商品房買賣合同》補充協(xié)議第九條第二項的約定，系對上訴人交付房屋期限及逾期交房違約責(zé)任的補充規(guī)定，該條款僅僅給予買受人七天行使解除權(quán)的時間，極大程度上限制了被上訴人行使合同解除權(quán)及請求違約賠償?shù)拿袷聶?quán)利，系上訴人單方制作的格式條款，應(yīng)當認定為無效條款，上訴人以該條款為由主張被上訴人喪失單方合同解除權(quán)，于法無據(jù)，本院不予支持。本案被上訴人系全額支付案涉房屋的價款,因上訴人逾期交房五年之久，致使被上訴人期待通過訂立合同而達到的占有使用房屋、辦理產(chǎn)權(quán)、進行房地產(chǎn)投資獲益等締約目的長期不能得到實現(xiàn),上訴人的違約行為已達到合同目的不能實現(xiàn)的程度,故被上訴人主張解除案涉商品房買賣合同，有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。因被上訴人以不能實現(xiàn)合同目的為由行使解除權(quán)，應(yīng)從其認知上訴人持續(xù)違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的狀態(tài)判斷，故上訴人關(guān)于解除權(quán)除斥期間的理由，本院不予采納。”
 

在該案中，雖然遼寧中院首先以否定了案涉雙方商品房買賣合同中解除權(quán)期限約定條款的效力，但其對于開發(fā)商長期無法交付房屋，解除權(quán)行使期限應(yīng)從買受人認知開發(fā)商持續(xù)違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的狀態(tài)判斷的裁判觀點，仍具有借鑒意義。
 

那么，對于開發(fā)商長期無法交房，或商品房爛尾，而商品房買賣合同約定的解除權(quán)期限較為合理，但買受人超過解除權(quán)行使期限的情況，買受人還能否主張解除合同呢？
 

筆者認為，雖然買受人超過了合同約定解除權(quán)行使期限，但開發(fā)商長期無法交付房屋已經(jīng)超過了買受人的合理預(yù)期。此時，買受人可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外”之規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)出催告，如開放商在催告后的期限內(nèi)仍無法履行交付房屋的義務(wù)，則對于買受人來說，已經(jīng)形成了新的解除事由，解除權(quán)行使期限自催告后三個月的合理期限屆滿之日起開始計算，買受人可在新的解除權(quán)行使期限內(nèi)主張解除合同。

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