如何判斷協議有償收回造成閑置的國有建設用地使用權是否合法
由于國家對土地實行嚴格的管理，同時政府也希望通過國有建設用地使用權有償收回的方式來對閑置的國有建設用地使用權進行盤活，以促進城市建設的健康發(fā)展。但是，由于國有建設用地使用權有償收回方面缺乏詳盡的法律規(guī)定，大量國有建設用地使用權有償收回案件中，“政府或其職能機關的收回行為被確認違法的情形”也十分常見。
為此，本所律師經分析相關法律規(guī)定和司法判例，對國有建設用地使用權有償收回的法律規(guī)定、適用情形、程序、裁判規(guī)則等進行梳理，供所用參考。
01造成閑置的國有建設用地使用權有償收回的法律規(guī)定
《城市房地產管理法》第二十六條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回國有建設用地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”
《閑置土地處置辦法》第十二條第一款第四項規(guī)定：“因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，選擇下列方式處置：（四）協議有償收回國有建設用地使用權。”
根據上述法律規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，應當按照國有建設用地使用權出讓合同約定、國家有關規(guī)定以及土地使用權出讓金等費用確定總價款；超過出讓合同約定使用權出讓金等費用確定總價款后十二個月內未動工開發(fā)、未按合同約定、國家有關規(guī)定或者土地使用權出讓金等費用確定總價款不足百分之五十時，可無償收回，但是對于因政府原因造成土地閑置的，可以協議有償收回國有建設用地使用權。
02國有建設用地使用權有償收回的適用情形
國有建設用地使用權有償收回制度是一項重要的土地管理制度，也是我國土地管理制度的重要內容。
在我國現有的國有建設用地使用權有償收回制度中，除了無償收回和因公共利益需要提前收回兩種情形外，還有兩種情形適用有償收回：一是因企業(yè)破產或被政府實施城市規(guī)劃等原因造成土地閑置；二是因政府供應土地的方式和時間不符合約定要求，導致土地使用者無法按照合同約定的期限和條件開發(fā)建設。上述兩種情形均適用有償收回。
03協議有償收回程序
協議有償收回國有建設用地使用權的程序，應當依照法律法規(guī)有關規(guī)定執(zhí)行。其程序包括：
1 擬收回國有建設用地使用權人提出申請；
2 市、縣國土資源主管部門對擬收回的國有建設用地使用權進行調查、認定，并形成調查報告；
3 有償收回國有建設用地使用權，應當與擬收回人簽訂《土地使用權有償收回協議》；
4 簽訂《土地使用權有償收回協議》后，按照規(guī)定支付國有建設用地使用權有償收回的費用；
5 簽訂《國有建設用地使用權有償收回合同》，并向原土地使用權人送達。
04協議有償收回糾紛的主要裁判規(guī)則
（一）土地閑置超過一年未開發(fā)，經國土資源行政主管部門認定為閑置土地的，土地使用權人是否獲得補償。
（二）協議有償收回國有建設用地使用權須是否滿足以下條件：
-
因政府原因造成土地閑置；
-
未依法申請辦理相關用地手續(xù)；
-
未動工開發(fā)滿一年。
作者簡介
汪海翔，青海樹人律師事務所主辦律師，主要從事立法項目、行政規(guī)范性文件審查、行政執(zhí)法事項審查評查、行政復議、行政訴訟等政府法律服務。常年為各政府機關提供法律服務，現為城北區(qū)政府、青海省醫(yī)療保障局、西寧市生態(tài)環(huán)境局、門源縣醫(yī)療保障局等政府、機關法律顧問。
*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯系。
