近年來，受到經濟發展、貿易增長、消費習慣變遷以及物流行業發展環境向好的推動，中國物流倉儲市場持續高速發展。在此背景下，倉儲物流項目是我國新時代基礎設施建設的藍海。我國的倉儲物流園區建設圍繞國家“一帶一路”倡議和建設“通道+樞紐+網絡”現代物流樞紐運行體系總體部署，通過對公鐵聯運、國際貨運、海關監管、現代倉儲、商品組裝、城市配送、運輸專線、貨物集散、專業市場、數字云倉、智能堆場、倉儲式銷售、物流大數據、供應鏈金融、配套服務等社會物流資源功能的整合，形成了具有多功能、規模化和智能化的現代物流樞紐產業基地，是商貿服務型國家物流樞紐承載城市核心建設項目。本文將對倉儲物流類REITs項目的底層資產作一個介紹。

截至2022年三季度，全國 74個城市高標倉存量共計9,621萬平方米（未包含電商自建倉庫，下同）。其中華東、華北和華南地區均是倉儲物流行業較為發達的區域，截至2022年三季度，華東區域高標庫面積約3,520萬平方米，約占全國總存量的37%，華北區域高標庫面積約2,850萬平方米，占比約30%，華南區域高標庫面積1,240萬平方米，占比約13%。

租賃需求方面，2022年受宏觀經濟及產業的不利沖擊，倉儲物流市場發展在整體穩定的情況下有所放緩，市場租賃需求相對疲軟。短期內，部分市場租戶有所調整，行業整體的租戶結構保持基本穩定，食品、電商、第三方物流是較為活躍的租戶行業。圍繞食品供應、應急物資、醫藥等冷鏈倉庫需求凸顯。

長期來看，中國消費市場提質擴容將保持向好態勢，電商、第三方物流仍為物流租賃市場的主要租戶，制造業作為經濟“壓艙石”，為倉儲物流的剛性需求提供堅實支撐。根據最新《政府工作報告》，2022 年我國最終消費支出超過60萬億元，占GDP比重在50%以上，而一般發達國家這個比例為80%左右，與之相比中國擴大內需，拉動消費仍有空間，服務于消費市場的電商、第三方物流將繼續作為倉儲物流租賃需求的重要拉動力。根據國家統計局顯示，2022年，制造業增加值達33.5萬億元，其中新能源汽車、太陽能電池、工業機器人等產品產量分別增長約 90.5%、46.8%、21.0%，制造業帶來的租賃需求仍然穩固，新動能的蓬勃發展進一步刺激高標庫的需求。此外，消費升級推動的生鮮電商、醫藥物流及冷鏈物流需求增長，從而帶動物流高標倉儲設施租賃市場的發展。

物流倉儲REITs底層資產主要是指物流倉儲地產，物流倉儲地產是指專門為物流企業提供倉儲、配送、加工等服務的地產。物流地產開發項目主要通過招商引資實現收益，其主要收益是在開發之后的物業管理過程中，引進先進的管理模式，為進駐企業提供包括設計研發、物流運輸、生產制造、人才培訓、信息技術等全方位的增值服務。包括可租賃倉庫和自用倉庫。對可租賃倉庫而言，它是指企業將自己擁有的倉庫出租給其他企業使用，以獲取租金收入，其收入主要來源于物業出租產生的收入，包括租金收入及物業管理費。自用倉庫是指企業自己擁有的倉庫，主要用于存放自己的物資。

物流園區的盈利模式分為三種：第一為全部銷售，即園區建成后整體或分割全部銷售；第二為全部持有，自己運營物流業務或出租經營；第三為部分銷售，部分持有。

中金普洛斯倉儲物流REITs是中國首批基礎設施公募REITs之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT。該基金的基礎設施資產由位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群核心物流樞紐地區的物流地產組成，主要收入來源于物流地產租金收入。其底層資產具有典型性及參考借鑒價值。

（一）整體情況

基金底層資產由7個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、大灣區三大城市群，建筑面積合計約704,988平方米。截至2022 年12月31日，基金持有的基礎設施項目公司累計收入合計為人民幣349,008,730.82元，有效市場化租戶合計為 53 個，平均出租率為 94.18%，較上年末下降4.60個百分點，合同租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均單價為 44.43元/平方米/月，較上年增幅3.52%。基礎設施項目租戶結構穩定，行業構成主要為運輸業40.18%、商業與專業服務業 38.07%、軟件與服務業4.84%。

地理位置上資產位于北京市、廣東省廣州市、佛山市以及江蘇省蘇州市、昆山市的核心集散地，交通便利，周圍工業廠房、物流倉庫群聚，產業聚集度高。

市場運營方面，所持資產的經營高度市場化，收入來源分散，主要租戶包括京東、美團、德邦物流、上海醫藥、捷豹路虎等。截至2022 年12月31日，基金持有的基礎設施項目公司累計收入合計為人民幣349,008,730.82元，有效市場化租戶合計為 53 個。詳情如下：

（二）租約情況

租約期限分布方面，按合同租金及管理費金額占比計算，2021年至2023年到期租約占比分別為32.44%，29.46%，23.75%；租戶行業分布方面，運輸業占比44.83%，商業與專業服務業占比30.47%，軟件與服務業占比 7.80%。

（三）資產分布及收入情況

截至2022年12月31日，基金持有的投資性房地產分布及收入情況如下：

（四）單項資產概況

普洛斯北京空港物流園位于北京順義空港物流基地范圍內，緊鄰首都國際機場，毗鄰北京天竺綜合保稅區。順義空港物流基地是2002年經北京市政府批準設立的北京市唯一的航空-公路國際貨運樞紐型物流基地，位于北京市高端產業功能區——臨空經濟區的核心區。順義空港物流基地引進包括 TNT、日本郵船、日本住友等世界500強企業以及中外運、近鐵、宅急送、嘉民、安博、寶供等國內外知名物流企業，產業氛圍濃厚。

普洛斯北京空港物流園臨順于路，周邊主干道包括機場高速1號線、2號線、機場高速北線、京承高速、京沈路等，周邊高速公路較為密集，交通網絡較成熟。北京順義空港物流基地周邊公共服務配套設施較為完善，郵局、電信、稅務機關等皆在三公里輻射范圍內。區域內教育配套有南法信中學、北京順義區第二中學等；醫療配套有順義區南法信鎮衛生院、順義區空港醫院等。普洛斯北京空港物流園區域狀況詳見下表：

普洛斯通州光機電物流園屬北京市東南部中關村科技園-光機電一體化產業基地范圍內，緊鄰通州新城核心區，與亦莊經濟技術開發區一路之隔，地理位置優越。園區主要功能定位為高新技術產業研發和高端制造業，周邊高科技企業和高端制造企業聚集，產業氛圍濃厚。

普洛斯通州光機電物流園位于五、六環之間，東鄰京沈高速路、西鄰京津塘高速路，京津城際鐵路穿基地而過。周邊高速公路較為密集，交通網絡較成熟。基地周邊公共服務配套設施較為完善，三公里輻射范圍內有多個成熟住宅小區及快捷酒店，如景聯嘉園、潤楓領尚、泰禾拾景園、7 天優品酒店、舒客優酒店、如家酒店等，可滿足居住及商旅需求。郵局、電信、稅務機關皆在五公里輻射范圍內。區域內醫療配套有軍海中醫醫院、次渠北里衛生服務站等。普洛斯通州光機電物流園區域狀況詳見下表：

普洛斯廣州保稅物流園位于廣州經濟技術開發西區的保稅區范圍內，位于廣州保稅區的主入口處，區位條件優越。廣州保稅區分為一期與二期，一期主要發展商業貿易、倉儲、展示、商業性簡單加工、碼頭及公共服務等行業；二期主要用于發展電子信息制造業等高科技產業。保稅區內擁有先進的物流倉儲，具有保稅倉儲、保稅展示、保稅物流和保稅加工等多重功能，產業集聚度高，產業氛圍較好。

普洛斯廣州保稅物流園北鄰廣深沿江高速，西鄰廣州繞城高速，周邊高速公路較為密集，交通網絡較成熟。保稅物流園周邊公共服務配套設施較為完善，區域內有海關、中國郵政、銀行等。區域內醫療配套有廣州開發區醫院、穗東街夏園社區衛生服務站等。項目周邊水系發達，自然環境及人文環境良好。普洛斯廣州保稅物流園區域狀況詳見下表：

普洛斯增城物流園位于增城經濟技術開發區范圍內，其大致范圍北至南香山山腳、南至荔新公路、東至仙寧公路西面、西至東陵公司用地（與永和經濟開發區相鄰），處于廣州“東進”軸線上。普洛斯增城物流園周邊以工業園為主，主要項目有中豪高新科技園、沙埔銀沙工業區、奧航仙村物流園等，工業集聚度高，產業氛圍濃厚。

普洛斯增城物流園周邊公共服務配套設施較完善，片區內銀行有廣州農商銀行，臨近仙村鎮政府等公共配套；醫療配套有各級社區衛生服務站等；且周邊水系發達，自然環境及人文環境良好。普洛斯增城物流園區域狀況詳見下表：

普洛斯順德物流園位于順德科技工業園區范圍內，該區東臨廣州番禺，距廣州市南沙港23.5公里。以太澳高速（廣珠西線南延線）、廣州番禺西部干線、順番公路、南順城際軌道為主要對外交通干線，與廣東第三大內河港口順德港僅一河之隔。周邊以汽車制造業等產業為主，產業聚集度高，主要項目有豐田合成（佛山）汽車部品有限公司、佛山市東海理化汽車部件有限公司、廣東富士電梯有限公司等，產業氛圍濃厚。

普洛斯順德物流園周邊公共服務配套設施較完善，片區內有順德農村商業銀行聯盛分理處、中國農業銀行順德工業園支行及多家銀行24小時自助銀行；工業園西接順德新城區，鄰近順德區人民政府；醫療配套有各級社區衛生服務站等；且周邊水系發達，自然環境及人文環境良好。普洛斯順德物流園區域狀況詳見下表：

蘇州望亭普洛斯物流園位于江蘇省蘇州市望亭國際物流園內，園區臨蘇州次干道望東路，道路交通便利。園區先后有盛豐物流、通聯物流、普洛斯、點通物流、中順國際、大田物流、海聯物流、豐億物流、越海全球物流、鹽云實業、配套服務中心等項目進駐，產業集聚度高，產業氛圍濃厚。

望亭國際物流園周邊高速公路較為密集，交通網絡較為成熟。周邊公共服務配套設施較為完善，郵局、電信、稅務機關、派出所等皆在三公里輻射范圍內；區域內醫療配套有相城區中醫醫院、東橋社區衛生服務中心等。項目周邊水系發達，自然環境及人文環境良好。蘇州望亭普洛斯物流園區域狀況詳見下表：

普洛斯淀山湖物流園位于沿淀山湖鎮東北角，緊鄰北青公路，毗鄰上海青浦區。園區周邊工業氛圍良好，高端電子信息、機械制造、工業加工類企業較為集中，包括華偉納精密工具（昆山）有限公司、維亞通用機電（昆山）有限公司、華格電子（上海）有限公司等；倉儲物流產業集聚度較為一般，周邊物流園區有神州數碼物流園、駿輝物流園等。

普洛斯淀山湖物流園北鄰雙河路和滬常高速，東臨北青公路，連接淀山湖與昆山城區及上海青浦區，周邊高速公路較為密集，交通網絡較成熟。淀山湖物流園周邊公共服務配套設施較為完善，區域內有中國郵政和淀山湖鎮政府等。區域內醫療配套有淀山湖人民醫院、社區衛生站等。項目臨近淀山湖景區，自然環境及人文環境良好。普洛斯淀山湖物流園區域狀況詳見下表：

我國倉儲物流行業整體仍處發展期，人均存量依然明顯低于發達國家，未來居民消費能力的提高，城鎮化的發展，以及電商行業、零售行業、第三方物流、制造業等相關行業的持續發展，將驅動倉儲物流行業整體需求的增長。

從上文中可以看出，倉儲物流REITs的底層資產均具有區域位置上靠近城區、產業聚集度高、交通網絡以及基礎設施完善、自然人文環境良好、公共服務設施狀況完善、道路通達性好等共性特點。

總體來看，優質的倉儲物流基礎設施資產通過市場化的運營管理，可以獲得穩定的現金流，運營風險可控，是REITs項目理想的投資標的。

作者介紹

趙澤仁律師是華東政法大學學士，樹人所西寧金融證券部律師。趙澤仁律師致力于公司金融證券、債券業務等方面的研究。多次參與公司股權收購、政府專項債券發行等業務。先后為中國銀行股份有限公司青海省分行、中國建設銀行股份有限公司青海省分行、國家開發銀行青海省分行等提供了常年法律服務。

*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯系。

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