執行案件辦案札記：不動產買受人排除強制執行的實務要點
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房產是執行中的重要財產類型，基于我國現行房地產開發及登記制度的不完善等原因，不動產買受人簽訂房屋買賣合同之后，往往不能即時進行登記，買受人取得物權法意義上的所有權往往滯后于債權合意。但是在房地產企業頻頻暴雷的今天，在涉及房地產企業的訴訟中，被查封的不動產已由買受人購買，但是仍然登記在開發商名下。面對該種情形，買受人是否有權排除法院的強制執行？本文將基于我國立法情況，對不動產買受人排除強制執行的請求權基礎進行分析。
一、不動產買受人法律地位的立法沿革
在執行程序中對不動產買受人進行優先保護的理論基礎是買受人物權期待權保護，我國對于不動產買受人法律地位相關規定的發展有其自身的背景和正當化理由。
我國大陸地區關于不動產買受人執行異議之訴規則源于《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》【法釋〔2002〕16號】，該批復第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”該條規定給予消費者生存權更高的價值維護，對于具有消費者身份的買受人予以優先于普通金錢債權人的特殊保護。
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》【法發〔2004〕5號】第十五規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。”該條規定將物權期待權的保護對象擴大至從開發商處購買房屋的所有房屋買受人。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》【法釋〔2004〕15號】第十七條：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”該條規定是對不動產物權登記的緩和，目的在于保護善意購房人的生存權利，將物權期待權的保護對象再次擴大至所有登記財產的買受人。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“異議復議規定”）【法釋〔2015〕10號】第二十八條、第二十九條賦予無過錯買受人（一般物權期待權）與消費者購房人（消費者物權期待權）優先于債務人金錢債權人（普通債權）的法律地位。
《最高人民法院關于印發<全國法院民商事審判工作會議紀要>的通知》【法〔2019〕254號】（以下簡稱“九民紀要”）繼續賦予了不動產買受人優先的法律地位。
二、不動產買受人排除強制執行的適用條件
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
物權期待權所依據的基礎法律關系必須合同有效，《異議復議規定》第二十八條、第二十九條均要求買受人“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”，該條規定較為明確。經筆者檢索，司法實踐中對于該要素的主要爭議在于對合同簽訂時間點和簽訂形式的認定。
1、如何認定法院查封時間與買賣合同簽訂時間
第一，人民法院在判斷案外人的房屋買賣合同是否在查封前簽訂，通常以案外人提起執行異議之訴時所針對的執行行為采取查封措施的時間點為節點。最高人民法院（2020）最高法民申5058號民事裁定認為：“關于本案所涉合同效力問題。2013年6月日廣通遠公司形成對案涉1901室的抵押權，2016年7月8日法院進行了保全查封。2014年6月5日劉青青與彥海房產公司簽訂案涉1601室《認購書》，簽訂時間在人民法院查封前。”因此，無論案外人提起執行異議之訴針對的不動產是被首輪查封還是輪候查封，只要該案查封時間點在買賣合同簽訂之后，即可滿足在人民法院查封之前已經簽訂買賣合同這一要素。
第二，實踐中存在案外人已經占有使用房屋且已經支付價款，但是買賣合同簽訂于查封之后的情形。最高人民法院（2020）最高法民申1626號民事裁定認為：“案涉房產系在第80號案件的訴訟期間保全查封的，當事人申請財產保全的目的在于實現債權。如前所述，民基公司對蘇通公司的售房行為系明知，并已收到案涉購房款，故民基公司的保全目的已經實現。至于蘇通公司向民基公司支付的200萬元工程款是否系第80號案件所涉的1#、2#、4#、5#號樓的工程款并不影響民基公司已實現200萬元債權的事實，民基公司內部關于工程款的分配問題不影響本案的審理。劉偉簽訂本案《商品房買賣合同》的時間雖然在法院查封之后，但鑒于上述情況，且劉偉在案涉房屋已居住使用多年，應當認定劉偉對案涉房產享有的權利能夠排除強制執行。”因此法院在認定此類情況時，會綜合考慮案外人對不動產的占有情況、查封權利人對不動產出售的主觀狀態以及其保全目的是否實現等具體因素，再進一步判斷案外人排除強制執行的權利能否得到支持。
2、如何認定簽訂有效的書面買賣合同
第一，法院在認定是否簽訂了“書面”買賣合同時，重在審查買受人及開發商之間就買賣房屋事項達成的真實意思表示，并不完全拘泥于“書面買賣合同”的解釋。最高人民法院（2020）最高法民申5058號民事裁定認為：“該認購書經劉青青與彥海房產公司共同簽字蓋章確認，且雙方在一、二審中均認可其效力，故該認購書系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效協議。該認購書對房屋買賣的主要事項均約定明確，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規定，應認定為正式的書面買賣合同。”因此，買受人與開發商就買賣事項簽訂了《房屋認購書》《認購意向書》等“意向”協議的情況下，若上述認購書、意向書等確定了商品房買賣合同的主要內容，并且開發商已經按照約定收取購房款的，亦應當實質性的認為雙方之間形成了買賣合同關系。
第二，實踐中存在買受人與開發商簽訂了書面的買賣合同，但是未辦理房屋網簽備案的情形。最高人民法院（2020）最高法民終538號民事判決書認為：“《商品房購銷合同》未備案也不影響該合同的合法性。”因此，對于已經簽訂書面房屋買賣合同，但是未辦理網簽等手續均不影響合同的有效性及合法性。
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產
首先，買受人物權期待權之所以可以得到保護，是因為買受人已經為取得物權履行了一定義務并以占有方式對外進行了公示。其次，占有不動產的行為必須發生在查封前，在查封前占有的，受查封的效力所及不得對抗債權人。在實踐中，買受人往往需要舉證證明其在查封之前已經占有使用案涉不動產，如向法院提交實際繳納水電費的憑證、開發商將房產鑰匙交于買受人、物業管理處、當地居委會出具書面證明等。
最高人民法院（2020）最高法民終525號民事判決認為：“王巍雖于一審法院2014年10月23日查封案涉房屋之前與宏緣公司簽訂了《商品房買賣協議》及《補充協議》，但其于2015年8月27日獲得入住單并交納水費、電費等，即王巍并未在人民法院查封之前占有案涉房屋。一審法院認定本案不符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的排除強制執行的條件，并無不當。”
（三）支付全部價款或將全部剩余價款交付執行
根據該條規定，買受人支付房屋價款的時間并未限定于法院查封之前，如果買受人在法院查封之前未支付全部房屋價款，但是將剩余的房屋價款交付法院執行的，亦符合該要素。實踐中，買受人需要舉證證明已經支付案涉房屋的價款，如轉賬證明及開發商的收款證明等。如果買受人僅能提供開發商出具的收據或者主張以現金支付方式支付房屋價款的，只有經法院綜合審查取款憑證、資金來源、現金支付的理由以及支付過程中細節，根據交易習慣能夠合理認定付款事實的真實性后，才會作出已經支付價款的認定。
實踐中亦存在案外人認為其與被執行人以房抵債的，往往也認定為已經支付全部價款。《九民紀要》認為對于采取抵債方式的可以視為支付價款，但案外人應當提供所抵債客觀存在及符合抵債要件的證據材料。因此案外人主張與被執行人以房抵債，已經支付全部價款的，需要舉證證明案外人與被執行人在案涉不動產被法院查封之前存在合法有效的到期債權債務關系；該債權債務關系涉及的標的與執行標的的價值大致相當；雙方在法院查封之前已經簽訂了書面的以房抵債協議；該以房抵債協議不存在規避執行或逃避債務的情形等等。
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶手續
《異議復議規定理解與適用》中，最高人民法院執行局將能夠歸結于買受人的原因總結為三類：“一是對他人權利障礙的忽略，最典型的系買受人未對于不動產上已存在的抵押權登記盡到注意義務；二是對政策限制的忽略，典型為明知標的不動產的購買具有限制政策而無法過戶但仍予購買；三是消極不行使登記權利。”《九民紀要》第127條對于非因買受人自身原因未辦理過戶手續作出正面的回應，即買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向開發商提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。如果買受人無上述積極行為，但其未辦理過戶登記有合理客觀理由的，亦可認定符合該條件。
司法實踐中，法院在認定該要素的過程中持較為寬松的態度，即買受人因辦理所有權轉移登記與開發商發生糾紛并已起訴或者申請仲裁、不動產因買受人涉訴等原因被采取強制措施，無法辦理、不動產尚未辦理竣工驗收手續，產權登記條件客觀不具備等原因，均可認定為非因買受人自身原因未辦理過戶手續。
三、結語
《異議復議規定》第二十八條、第二十九條對不動產買受人執行異議之訴提供了法律依據，但各級法院進行適用時并非嚴守其要件規定，而是基于立法意旨綜合考察個案中買受人權益是否應當予以優先保護，這也為實踐中此類案件的審理和判斷帶來了不確定性，給房屋買受人在具體證據組織、條文理解及靈活應用上提出了更高的要求。
作者介紹
王新芩律師，畢業于中國政法大學，現為青海樹人律師事務所西寧所訴訟部律師，主要從事金融、執行案件，先后代理青海生科中小企業創業有限公司、青海發投堿業有限公司、青海潔神環境科技股份有限公司等涉訴案件，日常工作中，具有良好的團隊協作能力及溝通能力。
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