共益債務是《中華人民共和國企業破產法》（下稱“《企業破產法》”）中提到的一個概念，由于共益債務的認定將影響除有財產擔保之外職工、稅款及其他普通債權人的權益，因此，企業破產法對共益債務的范圍做出了嚴格規定。

結合實務和學術界對共益債務的定義，共識有三點，

不同在于，一是共益債務發生事由上以北京高院和以王欣新為代表的學者未列舉“為全體債權人利益”的具體情形，而王衛國則明確了“管理、變價、分配財產”三種為全體債權人利益負擔債務的情形。

（二）共益債務的類型

《企業破產法》第四十二條以列舉的方式對共益債務的類型進行了明確。即法院受理破產申請后發生的下列債務為共益債務：

雖然《企業破產法》通過列示方式明確了六種共益債務情形，但2021年1月1日，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干規定的問題》（三）（下稱“《破產法解釋三》”）又對共益債務范圍進行了擴充，即在破產受理后，“為了債務人繼續營業而借款，債權人可以參照《企業破產法》第四十二條第四款優先于普通債權清償。”

結合《企業破產法》《破產法解釋三》對共益債務的規定，共益債務自此不再僅僅局限于《企業破產法》規定的六項情形，此條規定讓共益債投資有了實施路徑。
 

從以上共益債的定義和法律規定可以看出，共益債務的特殊地位就決定了從認定條件和確認程序上需嚴格按照法律規定。總結下來，借款類共益債務的成立需要滿足以下幾個條件：

總的來說，借款類共益債務的成立需要“兩個要件”和“一個程序”的確認。需要重點關注的是，共益債務的成立并不意味著權益的保障，《破產法解釋三》僅明確該類共益債務僅優先于普通債權清償，還需要考慮其他優先債權人的利益平衡。

一般房地產企業均存在購房人、建設工程優先受償權人、抵押債權人等多種優先權人。雖然共益債務的加入會一定程度上影響債權人權益，但在房企常年爛尾、不易變現的情況下，施工方、抵押權人、購房人等權益方與共益債務投資人有共同的利益訴求，也就是項目的盤活交付，使整體項目產生經濟價值。只是各方權益的平衡需要結合項目個體情況及共益債投資模式，通過重整計劃草案、債權人會議等路徑作出具體安排。

從共益債的投資模式來看，共益債務作為資金來源，無非是考慮資金是用于什么，一般可總結為收股權、建項目、收債權。

該種模式下，如共益債投資方自身擁有項目建設、管理經驗，則一般是以資金+建設+銷售運營的方式展開，資金用于支付破產費用、工程續建款及剛兌清償資金，同時投資方也作為工程續建方和項目管理受托方，負責項目續建或者招商運營、銷售管理等。此種投資模式下，共益債投資人對整體項目的把控程度較高，但對投資人的要求也相對提高，不再是簡單的資金需求，還要關注后期項目續建及運營銷售。綠庭投資紓困悅合置業過程中，便使用了此種投資方式，成功撬動悅合國際廣場項目。那么在共益債投資方僅是資金方的情況下，后續項目建設還需要由原建設單位或新招募建設單位進行建設，而項目銷售和運營需要政府、管理人和法院著重關注，這關乎項目償債資源的實現和債權人、共益債投資人的權益保障。

股權型投資模式是指投資人以受讓債務人股權或增資入股方式成為債務人的股東，以股東身份參與破產重整程序。共益債投資人可選擇在公開招募過程中直接參與，在重整計劃通過后支付投資款項，完成股權工商變更登記。亦可前期以共益債務方式進入，約定在轉股條件達成后從共益債權人轉為股東。該種模式下，投資人需根據項目情況及后續復建、運營作出股東或債權人的身份安排。

根據《企業破產法》第四十二條及《破產法解釋三》第二條的相關規定，共益債投資款項不能優先于此前債務人已就特定財產享有擔保的債權。倘若投資人要求共益債優先于已存在的有財產擔保債權、建設工程價款優先權等優先債權，則需取得以上債權人的承諾，而這要建立在完善可行的續建方案和償債計劃的基礎上。一般投資人在起初介入時無法拿出可行的方案，在優先權人擔心自身權益無法保障的情況下，雙方有可能陷入博弈僵局。而共益債+債權收購投資模式就能提供解決上述問題的思路，即共益債投資人在重整程序中以快速變現的交易價格收購或部分收購建設工程價款優先權或抵押權，收購完成后再以此債轉股，推動后續項目續建、盤活，那么這種方案下的優劣勢也很明顯，就是花錢解決問題。在投資人不能提供充裕資金時，還是建議與主要債權人就后期續建、運營及償債安排方面拿出可行的方案，爭取在共同利益下取得債權人的同意，這也是重整的魅力，大家在冷靜面對客觀現實的情況下，做出最有利于自己的選擇。

共益債投資優勢良多，但收益與風險共存是任何一項投資的特點，尤其在房地產企業重整中，資金不再是唯一的救世主，最終的成功還需要將資金轉換成可交付的項目，可交付的項目還需變現成現金，如不能最終賦予資產流動性，投資人及債權人最終的權益實現還差臨門一腳，因此，在做投資前還應著重關注以下幾個方面：

目前在中央強調“保交樓、穩民生”的背景下，多地政府已采取相應措施作出響應，例如鄭州市出臺房企紓困基金設立運作方案；遂寧和咸陽出臺“一對一”房企幫扶政策。由于房產涉及民生問題，并且房地產企業重整大多涉及項目續建和交付，項目續建過程存在周期長、利益多元、行政許可、審批龐雜的特點，如有政府支持，幫助投資人與其他政府工作部門協調，將會在項目許可、審批、社會維穩層面為整體項目建設、交付提供極大支撐。

為準確研判項目概況和風險，投資人應在參與投資前聘請專業機構對企業項目狀況、區位環境、資產價值、債務結構、重整費用等方面進行詳細了解。在此基礎上，考慮投入成本和企業價值，并提前與主要債權人、續建方等重點主體對接溝通，提出可行有效的債權清償方案及后期運管方案。

在明確投資方式和方案的情況下，簽訂投資協議、完成重整計劃草案，并經過債權人會議表決通過，尚未召開債權人會議的，應當獲得人民法院許可。如需優先于其他優先權人，還應取得相應債權人的承諾，或明確就項目增值部分優先償付。

例如2014年，上海綠庭投資控股集團股份有限公司向上海悅合置業有限公司進行共益債投資，約定投資款由房屋增值部分優先償付；2019年3月，上海東興投資控股發展有限公司通過共益債方式向上海悅合置業有限公司投資，其《重整方案》中便規定銷售回款的20%用于清償共益債務，45%用于清償有財產擔保債權。

一般進入重整的房地產企業幾乎已經用盡了自身的融資資源，現有建設用地使用權、在建工程也悉數為債權人設立了抵押擔保。那么除現有資產外，投資人還可以通過什么方式設立抵押擔保呢？根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第五十一條，建設用地使用權抵押權人、在建工程抵押權人的抵押權效力不能及于續建部分、新增建筑物及規劃中尚未建造的建筑物，因此建議投資人就工程續建部分設立抵押權，以保證清償順位的優先性，或者要求債務人企業尋找關聯方或第三人，為投資款項提供擔保物或承擔擔保責任。

除采取上述保障性措施外，為避免投資款項被挪作他用，保障項目續建，投資人還可以通過其他方式管控資金，比如將投資款項轉入專門賬戶，與債務人財產做充分區分；與管理人協商，讓投資人成為資金審批的一環，以確保資金符合約定用途；要求管理人定期披露目標項目建設進展及銷售回款情況，并約定銷售回款達到一定數額后，提前向投資人清償等。

《破產法解釋三》擴充了共益債務的情形，明確了其優先于普通債權的順位，但不同于其他行業重整多數解決債務問題和資源問題，房地產企業重整囊括了資金、建設、銷售、交付的全部過程，共益債投資人在做項目投資時應當關注整個項目周期，根據個體情況把控重要節點、研判可行的重整方案。