A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與孔某房屋租賃合同糾紛案

•審理法院：青海省西寧市中級(jí)人民法院

•案號(hào)：（2021）青01民終486號(hào)

•基本案情：A房地產(chǎn)公司與孔某于2019年7月4日簽訂了一份《A商貿(mào)中心臨街商鋪（外鋪）租賃合同》，約定孔某承租A房地產(chǎn)公司臨街外鋪1-707號(hào)商鋪一間，用途為經(jīng)營藥品，租賃期限為三年，自2018年1月20日至2021年1月19日，單價(jià)為每平方米300元，當(dāng)年優(yōu)惠后的年租金為482592元，半年一交租金，合同簽訂后，孔某足額繳納了2019年1月20日至2019年7月20的房租241296元，對(duì)于2019年7月20日至2020年1月19的房租，孔某只繳納了150000元，尚欠91296元未繳納。2020年7月，孔某因經(jīng)營不善，中止了經(jīng)營活動(dòng)，搬離了商鋪。2020年1月19日至搬離前的房租分文未交。2020年的物業(yè)費(fèi)也未繳納。另查，孔某向A房地產(chǎn)公司繳納押金100000元。

•A房地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求（節(jié)選）：撤銷原判，改判支持A房地產(chǎn)公司一審訴訟請(qǐng)求，即判令孔某支付A房地產(chǎn)公司商鋪?zhàn)赓U費(fèi)：486144元。

•本案爭議焦點(diǎn)（節(jié)選）：孔某應(yīng)否承擔(dān)逾期支付租金的違約責(zé)任？

•法院認(rèn)為（節(jié)選）：本案中孔某未在租賃期限屆滿前三個(gè)月內(nèi)向A房地產(chǎn)公司提出繼續(xù)承租的意思表示，說明孔某不再續(xù)租商鋪，A房地產(chǎn)公司作為理應(yīng)明知租賃合同于2021年1月19日到期后，雙方的租賃關(guān)系即終止，A房地產(chǎn)公司依據(jù)合同約定有權(quán)收回房屋。A房地產(chǎn)公司在孔某已于2020年7月停止經(jīng)營行為，孔某未按約定提出繼續(xù)承租的情況下，未及時(shí)收回房屋，致使損失擴(kuò)大的責(zé)任在于A房地產(chǎn)公司，因此自2021年1月20日至2021年3月29日共計(jì)69天的房屋租金100905.60元，理應(yīng)由A房地產(chǎn)公司自行承擔(dān)。

減損規(guī)則，即減輕損失規(guī)則，此規(guī)則源于英美普通法，現(xiàn)已被大多數(shù)國家立法及判例所承認(rèn)。我國民法體系也對(duì)減損規(guī)則做出了明確的規(guī)定，《民法典》第五百九十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)。減損規(guī)則是法律明確規(guī)定守約方的法定義務(wù)，目的在于維護(hù)公平、誠信原則，防止違約后損失無限擴(kuò)大。

承租人單方違約后，法律規(guī)定出租人需要采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，但是我國立法并未對(duì)“適當(dāng)措施”作出明確的規(guī)定，審判活動(dòng)中也需要法官通過行使自由裁量權(quán)來判斷。在實(shí)務(wù)中，判斷出租人采取適當(dāng)措施的合理性標(biāo)準(zhǔn)有：一是要在出租人行為時(shí)或應(yīng)為行為時(shí)進(jìn)行判斷，而不應(yīng)以事后的情況來衡量先前的行為是否合理；二是要看受損害方的主觀方面是否為善意。如果出租人在行為時(shí)采取了一個(gè)理性的人都會(huì)采取的措施，不管客觀結(jié)果上是否成功避免或者防止了損失的擴(kuò)大，則出租人采取的措施就是適當(dāng)?shù)模瑢?duì)于防止損失擴(kuò)大中出的費(fèi)用，可以要求承租人賠償。在簽訂房屋租賃合同時(shí)，當(dāng)事人雙方可以對(duì)“適當(dāng)措施”進(jìn)行明確約定，例：合同可以約定，承租人單方面違約后，對(duì)于其未從租賃房屋內(nèi)搬離的物品，出租人有權(quán)進(jìn)行清點(diǎn)記錄在冊(cè)后，對(duì)承租人的物品轉(zhuǎn)移至其他地方，承租人應(yīng)向出租人支付物品搬運(yùn)費(fèi)、保管費(fèi)及其他費(fèi)用，由此造成的損失由承租人自行承擔(dān)等。因此，當(dāng)承租人在合同期限未屆滿前就搬離的，出租人應(yīng)當(dāng)積極采取收回房屋等措施，否則，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)擴(kuò)大等損失。

通說認(rèn)為，誠信原則是減損規(guī)則的基石，在誠信原則的要求下，房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)保持一定的平衡性，并保持個(gè)人利益與社會(huì)利益的一致性，其所表達(dá)的是一種公平正義的社會(huì)理念，是一種具體化的道德準(zhǔn)則，同時(shí)又以利益平衡來體現(xiàn)公平正義。承租人單方違約，受損害方未盡到減輕損失義務(wù)，構(gòu)成對(duì)誠信原則的違反。

二是基于經(jīng)濟(jì)效益基礎(chǔ)。從一定程度上說，減損規(guī)則實(shí)際上能夠促進(jìn)社會(huì)資源及經(jīng)濟(jì)資源的整合和合理配置，保障經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠公平公正地進(jìn)行，有效預(yù)防因個(gè)人得失而對(duì)整個(gè)社會(huì)產(chǎn)生的影響。三是近因理論基礎(chǔ)。近因理論主要來源于因果關(guān)系，而因果關(guān)系又可以詳細(xì)劃分為遠(yuǎn)因和近因。遠(yuǎn)因理論對(duì)違約行為與損失并不能被很好地界定，而近因理論則能夠?qū)`約行為的損失加以確定并進(jìn)行預(yù)防。

首先，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，減損規(guī)則發(fā)揮著重要的經(jīng)濟(jì)功能：即鼓勵(lì)資源的有效配置，當(dāng)承租人單方面違約后，要求出租人積極面對(duì)違約行為，鼓勵(lì)出租人積極收回房屋另行出租，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)。因此，減損規(guī)則可以促使守約的出租人按有利于經(jīng)濟(jì)效益，增進(jìn)社會(huì)整體效益的方式去行為。其次，減損規(guī)則有利于實(shí)現(xiàn)法的社會(huì)價(jià)值，即法律不僅僅在于防止和填補(bǔ)個(gè)人損失、糾正社會(huì)不公現(xiàn)象，而在于促進(jìn)社會(huì)福利和整個(gè)社會(huì)的繁榮。最后，從房屋租賃合同雙方當(dāng)事人的角度出發(fā)，減損規(guī)則是對(duì)承租人和出租人之間的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新分配。當(dāng)承租人違約后，出租人不管怎樣都需要積極采取措施將降低違約損失，否則由出租人承擔(dān)由此造成的擴(kuò)大損失，因出租人為防止損失擴(kuò)大支付了必要費(fèi)用的，則由承租人來承擔(dān)。

在房屋租賃合同中，減損規(guī)則作為一種承租人違約后積極推動(dòng)出租人采取減損措施的制度是誠信原則的具體要求，同時(shí)也是為了節(jié)約社會(huì)資源，促進(jìn)社會(huì)資源的合理配置。然而，減損規(guī)則也具有其弊端，減損規(guī)則的側(cè)重點(diǎn)是鼓勵(lì)未違約的出租人履行相關(guān)的義務(wù)，而忽視了對(duì)作為違約方的承租人采取積極的措施進(jìn)行違約制止。因此，減損規(guī)則在房屋租賃合同中的適用，應(yīng)當(dāng)考慮到雙方的利益關(guān)系，盡可能地找到一個(gè)使用平衡點(diǎn)。