一、案件信息

案件名稱：陜西崇立實業發展有限公司與中國信達資產管理股份有限公司陜西省分公司、西安佳佳房地產綜合開發有限責任公司案外人執行異議之訴案

審理法院：最高人民法院

案號：（2016）最高法民終763號

二、案情簡介

2006年7月19日，崇立公司與佳佳公司簽訂合同約定，雙方聯建某建設項目。佳佳公司提供建設項目用地、項目的規劃審批手續和建筑設計方案及施工圖紙，崇立公司以人民幣出資，承擔項目設計藍圖內所有的建安費用。雙方共同投資至本項目總價的25%-30%時，佳佳公司應無條件的將該項目過戶給崇立公司，由崇立公司獨自建設、經營、銷售，收益歸崇立公司所有。該項目建設完成后投入使用。該項目國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等手續均在佳佳公司名下。

三、裁判觀點

《物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。但合法建造取得物權，應當包括兩個前提條件，一是必須有合法的建房手續，完成特定審批，取得合法土地權利，符合規劃要求；二是房屋應當建成。根據查明事實，案涉房屋的國有土地使用權證、建筑用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、施工許可證等記載的權利人均為佳佳公司。即在案涉房屋開發的立項、規劃、建設過程中，佳佳公司是相關行政審批機關確定的建設方。本案中崇立公司與佳佳公司之間存在合作開發房地產合同關系，崇立公司有權另案向佳佳公司主張基于合作開發合同產生的相關權利。但崇立公司提交證據不足以證明其為相關審批手續載明的合法建造主體、投資事實、占有權利外觀情況下，僅依據其與佳佳公司合作開發合同關系，不屬于《物權法》第三十條規定的合法建造人。

一、案件信息

案件名稱：趙培凱、利津縣利華益恒信小額貸款股份有限公司案外人執行異議之訴案

審理法院：最高人民法院

案號：（2017）最高法民申2004號

二、案情簡介

潤澤公司作為甲方，趙培凱作為乙方，簽訂《聯合開發協議》一份，約定雙方聯合實施住宅樓的開發、建設，潤澤公司負責完善該房地產開發項目所用的資質、證件及相關資料，并辦理相關所有的手續。辦理建設用地手續的稅、費及均由趙培凱直接支付。潤澤公司參與本項目施工及經營，實施管理及監督，趙培凱具體負責工程施工及經營管理。同時約定，上述住宅樓的房屋所有權及置換樓盤占用范圍內的國有土地使用權歸趙培凱享有，對建成的房屋趙培凱享有完全的占有、使用、收益、處分的權利，潤澤公司不得干涉。后潤澤公司與趙培凱又簽訂《補充協議》一份，約定雙方聯合開發和惠B區住宅樓的利潤分成為潤澤公司占5%，趙培凱占95%，以最終實際結算純利潤為準。對于趙培凱承擔的潤澤公司在本工程施工經營過程中產生的費用，以本項目最終實際結算純利潤5%為限。

三、裁判觀點

根據《中華人民共和國物權法》第十六條第一款第十七條以及第九條的規定，對于涉案房屋的歸屬及變動應根據不動產權屬證書及登記情況確定。本案中，根據已查明事實，潤澤公司是案涉房屋所在土地的《土地使用權證》上所載的土地使用權人，案涉房屋的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》也是由潤澤公司取得，依據《中華人民共和國物權法》上述規定，案涉房屋的產權人應認定為潤澤公司。趙培凱主張其對案涉房屋享有所有權，主張的依據為其與潤澤公司之間簽訂的《聯合開發協議》，該協議是其與潤澤公司之間的內部關系，在沒有對案涉土地或房屋進行變更登記或者經生效裁判文書確權之前，趙培凱享有的僅是對潤澤公司的債權。在法律沒有另行規定的情形下，該債權不足以對抗《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等權屬證書的公示性。

一、案件信息

案件名稱：鄧坤、吳波、昭通市信和房地產開發有限責任公司鎮雄分公司與云南昭通昭陽農村商業銀行股份有限公司案外人執行異議之訴案

審理法院：最高人民法院

案號：（2019）最高法民申4714號

二、案情簡介

信和鎮雄分公司成立于2012年11月13日，為信和公司的分公司。2015年8月16日，信和公司與鄧坤、吳波簽訂《房地產項目合作開發合同》，約定：“雙方合作開發房地產項目，信和公司授權鄧坤、吳波成立信和鎮雄分公司，項目全部資金由鄧坤、吳波實際出資，信和公司僅在鄧坤、吳波實施房地產項目開發過程中提供服務，協助處理與該項目有關的事項。信和公司對該項目不進行投資，也無權參與經營管理，項目的實體財產權益歸屬于鄧坤、吳波享有”。在開發房地產項目中，鄧坤、吳波支付了土地出讓金等費用，且對項目開發實施管理，并向信和公司支付項目合作費用705萬元。

三、裁判觀點

物權法第三十條所稱的“合法建造”，系指權利人在其享有建設用地使用權的土地上、且在辦理了相關審批手續的基礎上的建造行為，故出資在他人享有建設用地使用權的土地上建房，并不符合物權法第三十條規定的基于合法建造的事實行為而取得物權的情形。本案中，案涉項目的建設用地使用權人是信和鎮雄分公司，不動產權證書上登記的權利人和售房單位、建筑工程施工許可證上登記的建設單位、建設工程規劃許可證上登記的建設單位、建設用地規劃許可證上登記的用地單位均為信和鎮雄分公司，商品房預售許可證明上登記的房地產開發企業為信和公司，因此，基于合法建造而取得案涉房屋所有權的主體應為信和鎮雄分公司而非鄧坤、吳波。

根據鄧坤、吳波與信和公司之間簽訂的《合作開發合同》，可以認定鄧坤、吳波與信和公司之間形成了一方出資、一方出名的隱名合作開發房地產合同關系，由于該種合作開發模式下，隱名一方的權益僅體現為合同約定的權利。《合作開發合同》中關于案涉項目的投資、經營、管理、收益等約定，僅在合同雙方當事人之間發生法律效力，而該種約定因不具備物權法規定的物權取得的要件而不能產生物權取得的法律效果，故鄧坤、吳波基于隱名合作開發房地產合同關系享有對信和公司相應的合同債權，其主張享有案涉項目房屋物權，不能成立。一方面，鄧坤、吳波與信和公司簽訂《合作開發合同》系商事行為，其應當對自己投資建設，而將房地產權屬登記在他人名下的合作開發方式的風險有充分認知，相應風險應當由其自擔。另一方面，從權利義務對等的角度來看，信和鎮雄分公司作為信和公司的分支機構，其沒有獨立的財產和人格，在其對外負債需承擔民商事責任時，最終的責任主體仍然為信和公司，而不是鄧坤、吳波；同理，當信和公司需對外承擔責任時，其分支機構的財產亦應當作為信和公司的責任財產，而非鄧坤、吳波的財產予以對待。

合法建造行為屬于事實行為，事實行為不以意思表示為要素，即行為人是否表達了某種心理狀態，法律不予考慮，只要有某種事實行為存在，法律便直接賦予其法律效果。事實行為自事實行為成就時發生效力，而不需要遵循一般的物權公示方法(不動產為登記，動產為交付)即生效。合法建造取得房屋所有權，有兩個前提條件：

1、在享有使用權的土地上，符合規劃要求，辦理相關審批手續建造房屋；

2、房屋建成。

房地產合作開發合同通常是“一方出資、一方出名”合作建設。雖然房屋由“出資方”實際出資建設，但房屋建設由“出名方”取得土地使用權并辦理相關審批手續；為使第三人知道物權變動情況，以免第三人遭受損害并保障交易安全，房屋建成后，所有權人應為“出名方”。“出資方”擬通過房地產合作開發合同取得房屋所有權，應在房地產合作開發合同中明確約定“出名方”取得房屋所有權后，無償將房屋轉讓給“出資方”，并約定相應的違約責任。