建工訴訟 | 篇四：承包人行使建設工程價款優先權有哪些限制？
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《合同法》第286條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”該條款規定了承包人享有的優先受償權。
承包人行使優先權受限的七種情形
一、自發包人應當給付建設工程價款之日起算超出六個月，承包人不得行使優先權。
法定優先權具有形成權的特征,以承包人的單方意思表示而產生特定的法律效果，故法律及司法解釋為其行使設定了特定的時間要求，以促使承包人積極行使權利，確保社會關系的穩定。承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。因此，承包人必須在該權利行使期限內積極行使權利，逾期未行使權利，則其權利將消滅。
參考案例：五鴻公司、志通公司普通破產債權確認糾紛案（【2020】最高法民申4627號）；天華公司、考普萊公司建設工程價款優先受償權糾紛案（【2020】最高法民申2401號）
二、建設工程在性質上不宜折價、拍賣的，承包人不得行使優先權。
當承包人行使優先權時，可以與發包人協議將工程折價，建設工程價款以折價價款優先受償，也可以申請法院依法將工程拍賣，就拍賣所得價款優先受償。但是，不宜折價、拍賣的除外。不宜折價、拍賣的工程，一般包括違章建筑、工程質量不合格且難以修復的建筑、國防設施以及學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等。
參考案例：中國銀行江門分行、廣東中人集團等執行分配方案異議之訴（【2016】最高法民申1281號）
三、消費者購買的用于居住的房屋，并已支付大部分購房款的，承包人不得行使優先權。
為了保護個人消費者的居住權，法律規定消費者以居住為目的購買商品房，并支付了全部或大部分款項后，相應權利應優先保護，承包人的優先受償權不可對抗消費者的房屋所有權。此時，如果允許承包人行使優先權，等于發包人將自己的債務轉嫁給廣大消費者，違背了保護消費者居住權的立法目的。
參考案例：恒冠公司、黃少婷申請執行人執行異議之訴（【2018】最高法民申1968號）；江蘇華建公司、江蘇華建惠州分公司再審審查與審判監督（【2018】最高法民申5072號）
四、未與發包人訂立建設工程施工合同的實際施工人，不得行使優先權。
優先受償權作為一種物權性權利，根據《中華人民共和國物權法》第五條“物權的種類及內容，由法律規定”之物權法定原則，享有建設工程價款優先受償權的主體必須由法律明確規定。而《中華人民共和國合同法》第二百八十六條明確限定建設工程價款優先受償權的主體是建設工程的承包人，而非實際施工人。因此，如果工程的實際施工人未與發包人訂立建設工程施工合同，則無法享有優先權。
參考案例：陳金國、興業銀行建設工程施工合同糾紛再審審查與審判監督（【2019】最高法民申2852號）；馬建忠、新疆鑫達偉業公司建設工程施工合同糾紛再審審查與審判監督（【2019】最高法民申2755號）
五、裝修裝飾工程的發包人不是該建筑物所有權人的，承包人不得行使優先權。
依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》相關規定，裝飾裝修工程的承包人，有權就裝飾裝修工程價款行使優先權，即就該裝飾裝修工程折價或者拍賣價款優先受償。但是，裝飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有人的，承包人無權主張優先權。
參考案例：北京萬興公司、北京中城公司建設工程施工合同糾紛案（【2019】最高法民終1800號）；寧夏東宇公司、南通金典公司裝飾裝修合同糾紛案（【2019】最高法民終1861號）
六、就發包人逾期支付建設工程價款產生的利息、違約金、損害賠償，承包人不得行使優先權。
設置建設工程價款優先受償權是考慮到承包人的勞動已經物化到建筑物之中，當發包人不能按照約定支付工程款時，賦予承包人對工程優先受償的權利。優先受償權的范圍包括全部工程價款，主要指工資報酬、材料款等實際支出的費用。欠付工程款利息、違約金、損失、依合同可獲得的利潤等，未物化為工程，不屬于承包人為建設工程實際支出的費用，不屬于工程價款的組成部分。對于利息、違約金、損害賠償等不屬于優先受償權范圍的債權，承包人可以通過一般的民事權利予以主張。
參考案例：寧夏瑞富公司、華宸建設公司建設工程施工合同糾紛案（【2019】最高法民終1572號）
七、發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先權的，承包人不得行使優先權。
實踐中，承包人為獲得工程項目或工程得以順利實施，承包人不得不接受發包人所提出的嚴苛條件，在與發包人簽訂的建設工程施工合同中約定承包人放棄優先受償權或另行承諾放棄優先受償權。工程價款優先受償權作為一項民事權利，承包人進行處分，即約定放棄或限制優先權，在此情況下，承包人不得行使優先權。
但是，因承包人約定放棄或限制優先權損害建筑工人利益的，發包人不得根據與承包人的約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權。
參考案例：中國華融福建分公司、蘇州鳳凰建筑安裝公司合同糾紛案（【2019】最高法民終1951號）；廣東旺朋公司、江門中駿公司第三人撤銷之訴二審民事判決書（【2019】最高法民終588號）
結語
建設工程價款優先權對保護承包人利益具有十分重要的作用，承包人只有全面了解優先權行使限制，合理合法的行使優先權，才能更好的維護自身的合法權益。
