陜西省地區2020年度執行異議類案件中，執行標的為房屋的案件主要可分為對登記在被執行人名下的房屋提出異議；對登記在開發商名下的商品房提出異議；對辦理了物權預告登記的房屋提出異議等類型。在這些案件中，案外人提起執行異議之訴案件數量較多，僅有個別案件為申請執行人提起執行異議之訴，具體情況如下：

根據起訴主體的不同，案外人與申請執行人的訴辯主張、證據情況等均有所不同，但無論是哪一方提起訴訟，參與對抗的兩方主體基本固定，即：主張停止執行或排除執行涉案房屋的，在此類案件中可作為攻方當事人；而主張不應停止或繼續對涉案房屋執行的，在此類案件中可作為守方當事人。具體如下：

該部分裁判案例，是根據陜西省2020年度執行異議之訴的相關判決整理，不能代表標的為房產的執行異議之訴案件的全部糾紛類型及觀點，涉及夫妻共同財產或家庭共同財產的房產類執行異議案件，本所律師已進行單獨整理，故該部分在此分析報告中不在贅述。

一、《執行異議復議規定》第二十八條、二十九條設立側重點不同，在具體適用時需注意其存在的差異

陜西省地區2020年度案涉標的為房產的執行異議案件中，依據《執行異議復議規定》第二十八條、第二十九條，提出執行異議的案件較為常見。從涉及案件的具體情況來看，第二十八條和第二十九條在具體適用時存在差異。以第二十八條提起的執行異議案件中，案外人、被執行人分別居于房屋買受人與出賣人的角色，因此，該條基本可以適用于所有類型的涉房產執行異議案件。同時，該條側重于保護不動產善意買受人，案外人在舉證時需從簽訂買賣合同、支付價款、合法占有不動產以及非因自身原因未辦理過戶這四方面證明自身系不動產善意買受人，法院在審理時也嚴格從這四方面進行審查，判斷案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益。

而以第二十九條提起執行異議的案件，案外人必須是商品房消費者，被執行人則往往是房地產開發企業，該條較之二十八條適用范圍比較狹窄。因該條側重于保護商品房消費者居住權、生存權，故在以該條為依據提起的執行異議案件中，案外人需從簽訂買賣合同、購房用于居住且名下無其他用于居住的房屋以及支付價款已超過合同總價的百分之五十這三方面進行舉證，法院在審理時則會著重審查案外人購房是否用于居住以及名下是否再無其他用于居住的房屋，當滿足條件時，才會支持案外人排除強制執行的請求。

二、對辦理了物權預告登記的房屋進行預查封，是對被執行人在履行商品房買賣合同過程中，未來可能取得的可供執行的財產權益所采取的強制措施

在（2020）陜0304民初655號案件中，法院認為：

1.預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權協議，為保障將來實現物權，按照約定向登記機關申請的預告登記。

2.根據《最高人民法院、國土資源局、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條之規定，對案涉房屋的查封屬于預查封性質。

3.案外人與被執行人簽訂《商品房買賣合同》后辦理的商品房預告登記，不能產生物權登記的法律效力，對案涉房屋所采取的預查封行為并非是對房屋本身的查封，只是對被執行人在履行商品房買賣合同過程中未來可能取得的可供執行的財產權益所采取的強制措施。

4.預查封后，被執行人能否成為案涉房屋的所有權人尚處于未知狀態。在案涉《商品房買賣合同》已被依法解除的情況下，被執行人已無取得案涉房屋所有權的合同依據，對案涉房屋查封的基礎條件已不存在。

三、商品房認購書并不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定，不能直接據此認定雙方簽訂了商品房買賣合同

在（2020）陜01民初928號案件中，法院認為：依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”本案中，認購書并未約定涉案房屋的權屬信息、銷售方式、交付使用條件及日期、基礎配套設施的交付承諾和有關權益、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異的處理方式、辦理產權登記有關事宜，不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定。因此僅憑該商品房認購書并不能直接認定雙方簽訂了《商品房買賣合同》，異議人不享有足以排除強制執行的民事權益。

四、以消滅金錢債務為目的的以房抵債行為，在完成不動產法定登記之前，不足以形成優先于一般債權的利益，不能直接取得房屋的所有權

在（2020）陜民終906號案件中，法院認為：

1.以房抵債協議不同于房屋買賣合同，其建立的并非是以買賣房屋為目的的不動產買賣法律關系。

2.《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。在完成不動產法定登記之前，基于以房抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能直接取得房屋的所有權。

3.在辦理過戶登記手續之前，房產的所有權仍為被執行人所有，案外人對案涉房產享有的仍是債權請求權，該權益并不優先于申請執行人享有的債權，因此案外人享有的民事權益不足以排除強制執行。

五、為規避房屋限購政策，借用具有購房資質的人員名義購房，行為具有不正當性，損害了公共利益和公共管理秩序，即使能夠證明系實際購房人，也不能排除法院的強制執行

在（2020）陜01民終8270號案件中，法院認為：案外人主張因其不符合西安市商品房限購政策，便與被執行人簽訂《房屋買賣委托協議》，委托被執行人以其名義購買本案所涉房屋。案外人提供的證據雖能夠證明其系實際購房人，但其借用具有購房資質的人員名義購房，故意規避房屋限購政策，損害公共利益和公共管理秩序，其行為不具有正當性，不符合司法解釋規定的“案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益”的情形。

在該案中，西安市中級人民法院從借名買房協議的效力問題角度出發，認為為規避國家限購政策的借名買房行為具有不正當性，不能產生排除法院強制執行的法律效果。這一點在（2020）最高法民再328號案件中也進一步得到體現，同時，最高人民法院在該案中也作了更深層次的討論，即。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名買房人可依據借名買房協議要求名義購房人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在未經法定程序進行變更登記前，借名買房人不能據此直接被確認為房屋的所有權人，其享有的債權請求權不能排除法院的強制執行。

六、在通過產權調換方式取得安置房屋的被拆遷人的權利與拆遷安置后設定的抵押權產生沖突時，應優先保護被拆遷人的權利

在（2020）陜民終518號案件中，法院認為：

1.《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”上述法律條文所確定的優先順序為：購房消費者的不動產物權期待權＞承包人的建設工程價款優先受償權＞抵押權人的抵押權＞其他普通債權。

2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”因此，通過產權調換方式取得安置房屋的被拆遷人，其權利優先于其他商品房消費者的權利。

3.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規定，應當是該條規定中但書除外內容之一。

4.結合上述相關法律條文及司法解釋規定，在通過產權調換方式取得安置房屋的被拆遷人的權利與拆遷安置后設定的抵押權產生沖突時，應優先保護被拆遷人的權利。因此，申請執行人就案涉房屋所設定的抵押權是在拆遷安置之后，故其主張行使抵押權，不能對抗上訴人對案涉房屋享有的權利。故此，上訴人就案涉房屋享有的民事權益足以排除強制執行。

七、一房數買中，應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于合法占有該房屋的買受人

在（2020）陜01民終507號案件中，法院認為：不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。不動產產權登記產生的公示公信效力主要是保護不動產登記權利人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身并不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況。在審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于合法占有該房屋的買受人。

八、《商品房買賣合同》已解除，能否對抗人民法院的執行

在（2020）陜03民終673號案件中，法院認為：根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十六條第一款第三項，上訴人提交的裁決書雖然解除了案涉《商品房買賣合同》，但是對解除后的后果未明確。本案系雙務合同，合同已經部分履行，雙方互負返還義務，在案外人房地產開發有限公司未返還合同價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。

九、在未發生實際支付行為，案外人也未實際居住生活的情況下，僅憑《房屋租賃合同》不足已阻卻法院的強制執行

在（2020）陜08民終1096號案件中，法院認為：根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定：“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持”。本案中，雖然在法院對被執行人的房產查封前，案外人就與被執行人簽訂了《房屋租賃合同》，但案外人及家人實際一直沒有在該房屋居住生活，且雙方約定租金也是一次性從借款和墊付款中扣除144000元、并沒有實際的支付行為，故案外人的訴請不足以排除強制執行，依法不予支持。

十、名為合作開發房地產，實為土地使用權轉讓，開發商可以土地實際權利人排除法院強制執行

在（2020）陜民終854號案件中，法院認為：1.根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規定，案涉《聯合開發協議書》，約定雙方聯合開發案涉土地，由某公司全部墊資建設，自負盈虧，房屋建成后，返還某村委會約四千平方的商業用房，歸某村委會所有，其余商用房歸某公司所有。原審認定雙方簽訂的《聯合開發協議書》實屬土地使用權轉讓合同并無不當。2.案涉土地的國有建設用地使用權登記在某村委會名下，但不動產權利證書作為物權憑證，僅具有權利推定的效力，不能當然作為唯一權利人認定的依據，從《聯合開發協議書》約定的內容及實際履行情況看，某公司實際投資、實際控制項目建設、實際占有案涉土地，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條之規定，可以認定某公司對包括案涉土地使用權在內的項目享有物權，系實際權利人，原審法院認為某公司提供的證據足以證明其享有足以排除強制執行的民事權益亦無不當。

十一、因開發商自身的原因未取得案涉房屋的預售許可證，不能據此直接認定《商品房買賣合同》無效

在（2020）陜01民再214號案件中，法院認為：1.根據《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條的規定，確認當事人之間簽訂的合同是否有效關鍵在于合同規定是違反效力性強制性規定還是管理性強制性規定。若是違反效力性強制性規定，則合同無效；反之對于違反管理性強制性規定的則應根據案件具體情形確認合同的效力。2.商品房預售許可證明是開發商向縣級以上人民政府房產管理部門辦理的預售登記，作為一種行政許可是為了規范房地產開發商的經營行為，保護購房者的合法權益；沒有預售許可證，開發商應受到行政處罰，但并不能以此影響當事人之間訂立合同的效力。3.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。這里的“應當”僅僅是一種管理性強制性條款，而非效力性強制性條款。4.案外人已支付了超過合同約定房屋總價款的百分之五十的房款，且所購商品房系用于居住并在其名下無其他用于居住的房屋，其依法享有能夠排除執行的權利。

十二、涉及劃撥土地使用權的房地產轉讓合同，未經房地產管理部門審批，無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移

在（2020）陜04民終2255號案件中，法院認為：

1.涉及劃撥土地使用權的房地產轉讓合同簽訂后，需辦理相關審批手續，經過房地產管理部門批準轉讓的，應由合同的受讓方直接與房地產管理部門簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地出讓金。涉及劃撥土地使用權的房地產轉讓合同簽訂后，需辦理相關審批手續，經過房地產管理部門批準轉讓的，應由合同的受讓方直接與房地產管理部門簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地出讓金。

2.該審批行為是物權變動的必要條件，未經審批，將無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移，具體到本案，涉案房屋所有權人仍為被執行人，原審法院查封、執行正確。

以上即為本所律師梳理的陜西省地區2020年度，標的為房屋的執行異議類案件情況，供讀者參考。