“公平清理債權債務”是破產制度的核心宗旨之一，但絕對的債權平等并不存在，破產程序中就各類債權的清償順序作出了明確規定。各類債權之間此消彼長的關系，導致每一優先順位債權人的債權認定將直接影響后順位債權人權益。根據《企業破產法》第四十三條、第一百零九條、第一百一十三條規定，對特定財產享有擔保物權的權利人享有優先受償權；破產費用和共益債務由債務人財產隨時清償；其他債權依次按職工債權、稅款債權、普通債權予以清償。一般情況下，破產程序中的各類債權的清償順位為：

在一般債權清償順位的基礎上，《海商法》、《民用航空法》規定了船舶優先權、民用航空器優先權優先于擔保物權的受償順序。同時，《民法典》及相關司法解釋出臺、修改前，為保障拆遷安置戶、消費者購房人、建設工程承包人這三類特殊群體的生存權益，法律規定其享有權利優先于擔保物權，且拆遷安置戶、消費者購房人權利優先于承包人享有的建設工程款優先受償權。

注：本文圖中關于債權清償的順序并不必然是破產程序中的絕對順位，具體債權順位需要管理人結合債權人申報材料，依法予以審查確認。

2021年1月1日《民法典》及相關司法解釋生效、施行，破產程序中各類優先權認定規則發生巨大變動，本文將從《民法典》和相關司法解釋下的幾類優先權認定及修訂變化作分析、梳理。

原《商品房買賣合同司法解釋》第七條規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。該條明確了通過產權調換方式取得安置房屋的拆遷戶，其權利優先于其他房屋買賣合同中的買受人。多起最高人民法院判例同樣根據該條款確定了拆遷安置戶的優先權優于商品房消費者和抵押權人的優先順位。（相關裁判文書：（2020）最高法民申747號《民事裁定書》、（2019）最高法民申6875號《民事裁定書》、（2017）最高法民申2304號《民事裁定書》）

2021年1月1日修改后的《商品房買賣合同司法解釋》刪除了原司法解釋中第七、八、九條規定。有觀點認為刪除原司法解釋的第七、八、九條主要為取消補償安置房屋、已簽訂商品房買賣合同另售、另抵時已付房款的“退一賠一”規則，重點不在于否定拆遷安置戶與其他房屋買賣合同買受人的優先權認定問題。也有觀點認為，第七條明確了拆遷安置戶的優先權，而該條款的廢止即可認定為拆遷安置戶優先權不可對抗其他房屋買受人。那么在《商品房買賣合同司法解釋》修改、刪除拆遷戶優先權條款的情形下，如何在房地產開發商破產情形下認定、保障拆遷戶權利？

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》及《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》等法規規定，被拆遷人可選擇貨幣補償和房屋產權調換的補償方式。若拆遷戶拆遷安置戶主張交付產權調換房屋的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或就近地段房屋。選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。據此，房屋征收、拆遷后履行補償和交付產權調換義務的是房屋征收部門。但在實踐中，向拆遷戶交付房屋的實際履行人是房地產開發商，征收拆遷主體和合同履行主體發生錯位的情形下，其權益極易受到一房多賣、多抵行為的侵害。

筆者認為，雖然《商品房買賣合同司法解釋》刪除了第七條規定，但拆遷安置戶為社會公共利益讓渡了其自身生存性權益，在選擇產權調換的房屋信息明確、特定的情形下，拆遷安置戶優先取得補償房屋的權益理應受到保障，司法解釋修改后應當就拆遷戶權益保護作出說明。同時，房屋征收部門應當加強、規范對房地產開發商的監督，及時督促房地產開發商向拆遷安置戶辦理產權調換房屋的預告登記并履行交付義務，明確一房多賣、多抵的處罰措施。拆遷安置戶應當在簽署拆遷安置補償協議時明確產權調換房屋信息，并及時辦理網簽備案、預告登記以保障自身權益。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）明確了消費者購房人優先于建設工程價款優先受償權的規則。但該批復被《最高人民法院關于廢止部分司法解釋及相關規范性文件的決定》廢止，同日《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱《建工司法解釋一》）生效。而《建工司法解釋一》中僅明確了建設工程優先受償權優先于抵押權及其他債權，但未提及建設工程有限受償權與消費者購房人之間的優先順位。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》、《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《紀要》）規定，建工承包人的優先權優于抵押權和其他債權，而商品房消費者支付大部分款項后，承包人的建工優先受償權不得對抗買受人。同時，《紀要》第126條提出，商品房消費者的優先權是為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，商品房消費者應當僅限于《紀要》第125條規定。根據以上規定，筆者認為，雖然《批復》被廢止，但根據現行有效的司法解釋和指導意見，滿足以下條件的商品房消費者應當享有優于建設工程優先受償權和抵押權的優先權：

房地產企業破產過程中還存在各類“消費者”，如以房抵債、合作建房、一房二賣、商鋪消費者等，該類主體性質的判斷應當在結合事實情況，綜合判斷實體法律關系、程序瑕疵及善意取得等方面的基礎上，遵循以上消費者的認定條件予以確定，本文不再展開論述。

2021年1月1日《民法典》施行，其中第八百零六條保留了《合同法》關于建設工程價款優先受償權的規定，同日《建工司法解釋（一）》修訂生效，對建設工程價款優先受償權的修訂主要有三大變化：1.明確提出建設工程價款優先受償權優先于抵押權和其他債權。2.建設工程優先受償權行使期限從6個月放寬到18個月；3.刪除了裝修裝飾工程的發包人是該建筑物所有權人的前提，修改為“裝修裝飾工程具備折價或者拍賣條件”。根據現行法律法規、司法解釋規定，對建設工程優先受償權的認定及范圍梳理如下：

建設工程優先受償權作為債權，其對特定在建工程享有優于抵押權和其他債權的優先受償權，且該項優先權為法定優先權，不以雙方當事人約定放棄而消滅。《民法典》及建工司法解釋（一）規定，承包人可與發包人協商折價，亦可直接申請人民法院依法拍賣建設工程。破產程序中，考慮資產價值最大化和全體債權人利益，承包人應當向管理人申報債權，由管理人審查確認債權性質、債權范圍后，根據所在破產程序安排清償順位予以清償。

《企業破產法》第一百零九條規定，對債務人特定財產享有擔保權的權利人對該特定財產享有優先受償的權利。擔保物權是破產程序中最常見的優先權，對特定物享有擔保權的債權人可向管理人申報債權，并在特定物價值范圍內優先受償，但在破產程序中有財產擔保的債權人對特定物享有的變現權受到暫停行使的限制。2021年1月1日《民法典》及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《新擔保制度》）出臺，擔保物權制度發生諸多變化，現主要從以下幾個方面分析擔保物權制度與破產程序的銜接。

一、擴大了擔保合同范圍

根據我國《物權法》、《擔保法》規定，我國傳統擔保物權主要有留置權、抵押權、質押權。隨著經濟快速發展，非轉移占有的動產擔保也越來越重要，在優化營商環境的政策目標下，《民法典》第三百八十八條規定，“設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。”這一規定擴大了擔保合同范圍，表明我國從形式主義的擔保制度向功能主義擔保制度轉變，即具有擔保功能的合同即可認定為擔保，破產程序中對有財產擔保債權的認定范圍也相應擴大。

二、明確非典型性擔保適用擔保物權處理規則

《新擔保制度》明確了融資租賃、讓與擔保、所有權保留、有追索權的保理等非典型性擔保適用擔保物權的實現程序處理的規則，也就意味著以上非典型擔保在破產程序中適用暫停行使、對特定物優先受償等規則。

三、優先順位上：公示在先，權利在先

需要注意的是，《民法典》第四百一十四條修改了抵押權受償順序規則，即：

（1）抵押權已登記的，按登記的時間先后確定清償順序；

（2）抵押權已經登記的先于未登記的受償；

（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償；其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。動產抵押經抵押合同生效成立，登記對抗，可適用以上三項標準，不動產抵押采取登記生效主義僅能適用第一項標準。

同時，《新擔保制度》第五十四條明確，動產抵押合同訂立后未辦理抵押登記的，抵押人破產，抵押權人主張對抵押財產優先受償的，不予支持。據此可以看出，擔保物權的清償順序有了統一的法理基礎，即公示在先，權利在先。

四、發揮物的效用，允許抵押物轉讓

2021年1月1日，《國務院關于實施動產和權力擔保統一登記的決定》生效，明確在全國范圍內實施動產和權利擔保統一登記，自此動產、權利擔保公示平臺統一、規范化。不動產和動產登記制度的建立和完善，使得動產和不動產抵押有了公示平臺，將會降低抵押人轉讓抵押物時抵押權人和抵押物買受人承擔的風險，對善意買受人的判斷也將更加透明、便捷。為了充分發揮物的效用，促進交易便捷，《民法典》第四百零六條，《新擔保制度》第四十三條規定，允許抵押人在抵押期間轉讓抵押財產并明確抵押權不受影響，在實現抵押權的條件成就時，抵押權人仍對抵押物享有追及效力。這將為破產程序中釋放抵押登記資產價值的實務處理方面提供新思路和法律依據。

《全國法院破產審判會議紀要》提出，破產財產依照《企業破產法》第一百一十三條規定的順序清償后仍有剩余的，可依次清償受理前產生的民事懲罰性賠償金、行政罰款、刑事罰金等懲罰性債權。另外，根據最高人民法院公布的指導案例“沙港案”，明確了出資不實股東債權劣后于外部債權受償的規則。即以上劣后債權只有在依法清償破產費用、共益債務、職工債權、稅款債權后有剩余財產的方可獲得清償。

破產程序涉及利益主體眾多，訴求復雜，各類債權性質認定、清償順序及競合狀態下的順序認定是個極為復雜的過程，在《民法典》及相關司法解釋出臺的背景下，清償順位依據、優先權認定規則及范圍發生了諸多變化，需要進一步總結、梳理新規對破產程序的影響。