近年來，隨著房價不斷上漲及國家調控政策，特別在新冠疫情的影響下，很多依靠高杠桿，以借錢為主開發項目的房地產開發商不可避免地出現債務危機。在市場經濟環境中，開發商在日常經營中并不明顯有異于其他企業，大家都要遵守基本市場規律和法則，所以許多小開發商自然會因為資金鏈斷裂等原因陷入經營困境、發生債務支付困難，甚至走向破產。但開發商的破產案件卻和大多數企業存有差異，其中最大的差異就是存在購房人這一特殊群體。
 

   
    在實踐中，購房人為了實現“居者有其屋”的光輝夢想，掏空“六個錢包”，還不得不向銀行貸款。但當開發商走向破產道路時，購房者們往往又是最受傷的群體，房屋不能按期交房，而開發商為了獲取資金又以在建工程設定抵押，伴隨出現的還有欠付建設單位的巨額工程款。在這種情況下，開發商無力繼續建設房屋，亦無力支付應付款項，購房人的權益、墊資建設單位的權益、抵押權人的權益必然發生沖突。
 

    許多購房人在遇到開發商不能按期交房后，得知開發商陷入債務危機，甚至被法院受理重整或破產，往往會陷入進退維谷心憔悴的狀態。“進”，對開發商何時能交房，缺乏預期；“退”，不知何時拿到錢。真有點折磨人。
 

   
    首先應當明確，直接棄房斷供是不可取的。按揭貸款是當前一手房的普遍交易方式，銀行信貸部門在其中扮演了重要角色。概括言之，按揭購房過程中有兩個法律關系，一是開發商和購房人的房屋買賣合同法律關系；二是銀行和購房人之間的借貸合同法律關系。這意味著，房企本身的經營行為，不論優劣，均不能成為影響購房人按揭貸款歸還理由。
 

    從銀行的角度看，個人住房貸款在本質上與其他設定抵押的貸款沒有差異。而且按揭貸款是由購房人申請發起的，其理應對交易風險有充分的考慮，不能因為開發商病了引發風險，就“蠻橫”斷供。在按揭貸款合同中，一方是購房人，一方是銀行而非開發商。從合同法的角度看，購房人沒有理由拒絕向銀行償付月供。一旦不按時足額還貸，銀行基于自身利益考慮一定會對購房人采取催收措施，必要時甚至可能通過訴訟等方式解決問題，更嚴重的是，購房人斷供后一定會對個人征信帶來不良記錄。
 

    其實，任何一個購房者都可以意識到斷供存在風險。而其之所以作出這種選擇，在于憋屈的心理：自己已按購房合同規定按期支付月供，但開發商為什么不能交房？必須承認，按約定條件、按時按質交付房屋是開發商的義務，逾期交房則是明顯的違約行為。從這個角度看，購房人完全有理由向開發商索取賠償。
 

   
    應當明確，法律規定和司法實踐都在一定程度上保障了購房人在作出“棄房”這一選擇時的基本權利。購房人可以通過提起以開發商為被告，銀行為第三人的訴訟來處理這一問題。一般來說，購房人與開發商簽訂的《商品房買賣合同》均是住建部發布的標準合同，其中對開發商逾期交房責任有明確約定。在開發商逾期一定時間后，購房人有權退房，開發商應當自購房人退房通知送達之日起一定日期內退還全部已付款，部分合同可能還約定了開發商應當按照購房人全部已付款的一定比例向買受人支付違約金。如開發商拒絕辦理退房退款，可通過訴訟方式處理。
 

    一方面，因購房人與銀行簽訂《個人購房借款及擔保合同》的目的在于購房人通過向銀行貸款來購買相應房屋，在購房人與開發商簽訂的《商品房買賣合同》解除后，《個人購房借款及擔保合同》的目的不能實現，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”之規定，在購房人與開發商簽訂的《商品房買賣合同》已經解除的情況下，購房人與銀行簽訂的《個人購房借款及擔保合同》可以解除。
 

    另一方面，由于開發商未能按照合同約定時間向購房人交付房屋，導致雙方簽訂的購房合同被解除，開發商系合同違約方。在《商品房買賣合同》解除后，購房人通過支付首付款及向銀行貸款的方式支付的全部購房款，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”，以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”之規定，開發商應當向購房人歸還首付款，向銀行返還購房貸款。購房人已經通過按約還款的方式向銀行償還了部分本息，開發商亦當歸還并支付相應資金占用利息，并由開發商直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任，即向銀行返還余下貸款本金及利息、罰息等。同時，依據《商品房買賣合同》，開發商亦需承擔向購房人支付違約金的責任。
 

    從這一角度看，結局看似非常美好，購房人解除購房合同、停月供的目的已經實現。但是，因開發商已經陷入債務危機，其根本無力向購房人返還購房首付款，依據現行首付標準，首付款均在房屋總價款30%以上，這筆金額少則十數萬元，多則數十上百萬元。一旦開發商進入破產程序，購房人只能通過申報債權的方式索要款項。
 

    既然“棄房斷供”并非最優解，那么購房人有沒有其他方法維護自身權益呢？請待下回分解！