引言

在筆者參與辦理的一起物業服務合同糾紛中，我們的委托人系某小區業主，因其未繳納物業費被物業公司訴至人民法院。但我們的委托人稱：小區公共設施壞的壞、亂的亂，在物業群里反映好多次，物業都不作為，這種情況下我為什么要交物業費？乍一聽，這位客戶所言有幾分道理。那么，其提出的理由是否能夠作為拒交物業費的有效抗辯理由？由此衍生的一個共性法律問題為：在物業服務不到位甚至缺位時，小區業主是否可以拒交或少交物業費呢？

一、物業服務合同概述

近年來，隨著城鎮化的快速發展，物業服務幾乎已成為每個城鎮居民生活的必需品。然而，由于各個小區物業服務水平參差不齊，加之公民權利意識的提高，物業公司與業主之間的矛盾和糾紛與日俱增。對于此，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）在《合同編》通過專章共14條對物業服務合同予以規制。

《民法典》第九百三十七條規定：“物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。”在實踐中，常見的物業服務合同有三類：一是業主自身與物業服務人依法簽訂的《物業服務合同》；二是業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的《物業服務合同》；三是建設單位依法與物業服務人訂立的《前期物業服務合同》。本文需強調一點，在建設單位（開發商）與物業服務人訂立《前期物業服務合同》的過程中，業主實際上未參與，但該服務合同依然對業主發生法律效力，這屬于突破合同相對性的特殊規定。

二、原則：業主不能以物業服務存在瑕疵為由拒交物業費

在（2020）豫民申3192號民事裁定中，法院認為：“天某物業公司已對馮某居住的小區實施了物業管理服務，并履行了相應的義務，馮某理應交納物業管理服務費，拖欠不交已構成違約。馮某提供大量的照片和視頻資料等證據證明天某物業公司在物業管理服務過程中存在瑕疵，對小區業主提出的問題，物業公司應當主動及時加以整改，承擔養護、維修公共設施、設備的責任，對小區內私占公攤面積違章建筑，應及時制止，不聽勸阻的，及時向有關執法部門報告，配合執法部門依法強制處理。天某物業公司應與業主一道共創文明、美麗、安全、和諧的小區。馮某作為業主，不能因物業公司個別地方做的不足，以拒交物業管理服務費的方式對抗物業服務瑕疵的行為，影響整個小區正常的物業管理，對天某物業公司要求馮某給付物業管理服務費5124元的訴訟請求，予以支持。對天某物業公司要求馮某承擔滯納金的訴訟請求，天某物業公司在提供物業服務時確實存在一定的瑕疵，為緩解雙方的矛盾，促進天某物業公司重視物業服務質量，且雙方合同中約定違約金過高，遂將違約金酌定為500元。

在上述案例中，人民法院所傳達出的裁判觀點說明：在物業服務存在質量瑕疵時，業主不能拒交物業服務費，但違約金可以酌情予以減免。筆者在查閱其他類似案例后，認為在司法實踐中，法官對于業主以物業服務不到位為由拒交物業費的抗辯理由會十分謹慎地進行審查，若物業服務質量僅存在一般瑕疵，對于業主提出的不交或少交物業費的請求，一般不予支持。

三、例外：物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》【法釋（2009）8號】第六條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

根據上文規定，業主基于正當理由，可以拒絕交納物業費。那么，何為“正當理由”？2017年9月版《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民事卷I》 中指出，業主拒絕交納物業費的正當理由應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵。

“正當理由”，在給予裁判者充分自由裁量余地的同時，也加劇了其認定難度，不利于維護業主與物業的穩定。或許正是因為此原因，在最新頒布的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》【法釋（2021）17號】中刪除了前述司法解釋第6條之規定。從立法的變化，不難看出立法者對于業主可拒交物業費的情形持更為謹慎的態度。筆者認為，雖然此條被刪除，但對于物業服務合同糾紛的審理仍具有重大的借鑒及參考意義。

四、結語

綜上所述，物業服務具有公共性和長期性的特點，即使個別業主未直接享受某項服務，也不能因此免除其支付物業費的義務。然而，這并不意味著業主在物業服務不到位時沒有任何權利，當物業服務企業未能按照合同約定提供服務時，業主有權要求物業服務企業承擔違約責任并賠償由此造成的損失。

*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯系。