一、問題的提出

業主購置房產后可能因種種原因導致房產處于空置狀態。在這種情況下，業主們普遍存在疑問：若房產未被實際居住使用，是否仍需繳納物業服務費。部分業主認為，由于他們并未實際享受到物業服務，因此不應承擔相應的費用，或至少不應承擔全額費用。然而，現行法律對于長期空置房產的物業服務費支付義務是如何規定的？此外，司法實踐中，法院對于此類問題又是如何作出判決的？

二、案情概述

在青海某物業管理有限公司訴楊某某物業服務合同糾紛案件中，物業公司請求判令楊某支付2021年10月至2023年12月的物業費、采暖費、水費。楊某辯稱其名下案涉小區房屋于2020年后屬于空置狀態，并已經告知當時的物業公司，是原物業公司與原告物業公司交接案涉小區時未將案涉房屋屬與空置狀態的情況交接清楚，故不同意交付全額費用。法院在查明認定事實后，依據《民法典》第九百四十四條第一款、第二款的規定「1」判決楊某按照空置房屋的繳費標準向物業公司繳納物業費和暖氣費，即物業費總額的70%，暖氣費總額的50%「2」。

三、以案說法

依據《民法典》第九百四十四條第一款的規定可知業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。故繳費義務以具備業主身份為前提。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第一條的規定「3」，業主主要包括兩大類：第一類是通過依法取得登記、因法律文書或征收決定導致物權設立、因合法建造設立物權的途徑取得建筑物專有部分所有權的人。第二類是基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。同時，考慮到其具有的集體合同屬性，為了有效降低締約成本，有必要擴大物業費支付義務的主體范圍。這意味著除了常規的業主之外，還包括一些特殊的支付義務主體。這樣的規定旨在確保物業服務的連續性和穩定性，同時保障所有業主的利益，促進社區的和諧發展。此類業主包括建設單位、物業承租人、借用人或者其他物業使用人等。此類主體的繳費義務亦規定在我國《物業管理條例（2018修正）》當中「4」。

由于物業服務合同區別于一般的委托合同，具有其獨特的性質。因此，我國《民法典》將其明確界定為一種獨立的有名合同，賦予其特殊的地位和規定，以適應物業服務行業的特殊需求和運作模式。「5」我國《民法典》吸收了《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2009）》第1條關于物業服務合同約束力范圍的規定。「6」這導致物業合同的簽約主體與受合同約束的主體存在分離，即雖然單個業主未直接與物業服務企業簽署物業服務合同，但仍受到業主委員會與物業服務公司所簽署合同的約束。并且在回遷房的情形下，雖村集體內部未成立業主委員會或業主大會，但若作為業主方的村民委員會與代建單位共同選聘物業服務企業并與之簽訂物業服務合同，則該合同的約束力亦約束小區內的所有業主「7」。

此外，物業服務的公共性決定了其價值不僅在于滿足居民的共同需求，更在于提升整個居住環境的品質，進而實現對每位業主個體的服務價值。物業管理費用的構成涵蓋了保潔費、保安費、綠化費等多項內容，這些費用主要用于全體業主共享的公共區域管理及共同設施設備的維護，并非僅針對個別業主的個性化服務。即便房屋處于空置狀態，小區的日常衛生仍需定期清潔，公共秩序需要持續巡查以確保安全，所有設施設備的維護費用也必須按時支付。這些服務和費用的支出，是保障小區環境和生活質量的基礎，也是物業服務不可或缺的一部分。因此，無論業主是否居住在內，都應當承擔相應的物業管理費用，以支持小區的正常運營和維護。

四、費用繳納的標準

根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款的規定，空置物業費的繳納標準為全額繳納。但部分地方推出了相應的優惠政策或物業合同中本身約定了空置物業減免費用條款，比如青島規定普通住宅在前期物業服務期間，如果住宅連續空置達到6個月或以上，業主或物業使用人需要以書面形式通知物業服務人。在雙方確認空置情況后，從空置開始之日起，業主或物業使用人應按照不超過前期物業服務合同約定的60%的比例交納物業公共服務費，這包括了電梯運行費等費用。「8」這一規定旨在平衡業主和物業服務人的利益，確保即使在住宅空置的情況下，物業服務人仍能獲得一定的服務費用以維持小區的基本運營和管理。再如青海曾規定集中供熱的物業管理區域內，空置物業業主可以與供熱單位簽訂停熱協議，并繳納采暖費總額的50%的費用（但此規定已經被省人大常委刪除，經咨詢相關部門得知，若無特殊約定，后續空置物業或將按100%征收采暖費）「9」。

五、費用抗辯理由

若物業服務人違反了其義務，即提供的物業服務在小區環境、安保、公共設施維護維修等方面存在瑕疵，不符合合同約定，則業主可以基于《民法典》第五百二十五條的規定「10」，行使同時履行抗辯權，主張減免或拒交物業服務費。需注意的是，業主行使抗辯需以具備正當理由為前提。比如提供的服務綜合方面均未達到合同約定標準「11」，沒有履行維修義務嚴重影響業主對房屋的正常使用等「12」。但司法實務中，各地的裁判口徑尚未統一。部分法院認為物業管理公司若存在物業服務不到位或者侵犯業主權益的情形，業主可要求其承擔違約責任，但交納物業服務費是業主的義務，不能以此作為沖抵，要求減免物業費。「13」筆者認為此類判決結果或有待商榷。

六、結語

綜上所述，盡管部分業主認為其在房產空置期間未實際享受物業服務，但出于物業服務的公共性，現行法律規定和司法實踐中空置業主仍需承擔相應的物業服務費。以確保小區公共區域的正常維護和管理。然而，若物業服務人未能履行合同義務，業主可以依法主張減免或拒交物業服務費。

注釋

「1」《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款、第二款規定：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”

「2」參見“某某公司與楊某物業服務合同糾紛案”，（2024）青2801民初903號判決書。

「3」《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第一條規定：“依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主。”

「4」參見朱虎：《物業服務合同作為集體合同：以《民法典》規范為中心》，載《暨南學報》2020年11月第262期，第52-54頁。

「5」參見王利明：《物業服務合同立法若干問題探討》，載《財經法學》2018年第3期，第7-8頁。

「6」《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力，業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

「7」參見“北京恒寶升物業管理有限公司豐臺分公司與魏連輝物業服務合同糾紛案”，（2019）京02民終572號號判決書。

「8」《青島市物業服務收費管理實施細則》第十八條規定：“普通住宅前期物業服務期間，住宅連續空置6個月（含）以上的，由業主或物業使用人書面告知物業服務人，經雙方共同確認后，自空置之日起，其物業公共服務費（含電梯運行費）按照不超過前期物業服務合同約定的60%交納。房屋空置的衡量標準，原則上為水、電、氣均未使用，或者由雙方協商約定。其他物業交付后空置六個月（含）以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務人與業主或者物業使用人另行約定。”

「9」《青海省物業管理條例（2022 修正）》第62條規定：“規劃設計為集中供熱的物業管理區域內，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協議，并交納采暖費總額百分之五十的費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。”

「10」《民法典》第五百二十五條規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行請求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求。”

「11」參見“廣西賀州市圣展酒店物業管理有限公司與張麗芳物業服務合同糾紛案件”，(2018)桂民申2191號裁定書。

「12」參見“滁州市嘉和物業管理有限公司與吳榮軍物業服務合同糾紛案”，(2018)皖民申1681號裁定書。

「13」參見“程霞與重慶天景物業服務有限公司物業服務合同糾紛案”，(2021)渝05民終1090號判決書。

*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯系。