基礎設施公募REITs項目的合法合規性一直被各方重點關注，樹人律師于2023年8月15日已發表《基礎設施公募REITs項目的合規性——常見問題及解決方案》，對保障性公租房類REIT、能源類REIT、生態環保類REIT、高速公路類REIT的常見問題及解決方案進行介紹，本文將繼續為各讀者介紹產業園區REIT的常見問題及解決方案，供各方參考。

根據《企業國有資產交易監督管理辦法》第三十一條的規定，同一國家出資企業及其各級控股企業或實際控制企業之間因實施內部重組整合進行產權轉讓的，經該國家出資企業審議決策，可以采取非公開協議轉讓方式。根據《企業國有資產交易監督管理辦法》第四十八條的規定，涉及國家出資企業內部或特定行業的資產轉讓，確需在國有及國有控股、國有實際控制企業之間非公開轉讓的，由轉讓方逐級報國家出資企業審核批準。

合肥高新為解決原購房協議項下歷史遺留問題，將資產轉讓給當時由高新區財政局持股的高新睿成，并自高新區財政局受讓高新睿成全部股權的轉讓安排，不屬于國家控股企業內部進行的資產轉讓。

（1）2021年9月1日，合肥高新建投已向合肥高新出具《關于同意合肥高新股份有限公司參與基礎設施公募REITs試點的批復》,同意合肥高新就高新睿成資產轉讓事宜采取非公開協議方式進行。

（2）2021年9月1日，高新區財政局作為合肥高新的國有資產監督管理機構，向合肥高新出具《關于同意合肥高新股份有限公司轉讓資產的批復》(合高國資[2021]4號)，同意合肥高新以非公開協議轉讓的方式，將高新睿成資產轉讓給當時仍為高新區財政局全資子公司的高新睿成。

根據合肥市房地產管理局于2007年4月25日印發的《關于開發區、工業園區內工業用地建研發樓權屬登記問題的通知》(合房[2007]63號)，合肥市房地產管理局通知各房產分局、產權處，凡開發區、工業園區內工業用地建研發樓在辦理權屬登記時，應在商品房銷售合同和房地產權證上注明“該房屋銷售后不得改變用途、不得擅自轉讓”的內容。項目房屋的不動產權證書的附記欄中均載明“依據合房(2007)63號文件要求，該房屋登記后，不得擅自改變用途，不得擅自轉讓。”

高新區經貿局于2008年3月31日印發的《關于區內孵化器出售、轉讓房產辦證的函》中明確：關于開發區、工業園區內工業用地建設研發樓，市規劃局、國土局、房產局在審批時，必須在規劃許可證、土地證和房產證上分別注明該建筑(土地)不得改變用途、不得擅自轉讓；根據市規劃局合規函[2007]225號，“不得擅自轉讓”是指房產部門在市開發區的企業孵化器及研發樓銷售轉讓時，負責查驗經貿部門出具的確認受讓企業購買資格的書面材料。

高新區經貿局于2021年9月2日向合肥高新出具《關于同意合肥高新睿成科技服務有限公司辦理不動產權證的批復》,同意合肥高新將高新睿成資產轉讓給高新睿成，并辦理相關不動產權證。

根據標的基礎設施項目的《不動產權證書》等資料，標的基礎設施項目的土地用途為工業用地，房屋規劃用途包括工業、科研、辦公、食堂、宿舍、配套公建、商業服務、車位等。根據合肥高新工作人員的介紹，對于基礎設施項目資產中規劃用途為“工業類研發”或“研發”、不動產權證書記載用途為“工業”或“科研”的房屋，其實際用途主要是作為研發、辦公及商業等配套用途出租予信息技術產業、高新技術產業、科技研發產業等企業，另有少量用于商業等配套；實際用途并非完全符合規劃用途。

（1）2021年12月24日，合肥市自然資源和規劃局向合肥高新出具《關于合肥高新股份有限公司參與基礎設施REITs試點申報意見的批復》,同意基礎設施項目在宗地使用年限內應按相關政策要求結合區域經濟發展需要開展招商運營工作，不得改變土地用途，具體由高新區管委會負責監督管理。

（2）高新區管委會向合肥高新出具《關于合肥高新股份有限公司參與基礎設施REITs試點申報的批復》,同意基礎設施項目在宗地使用年限內可以按現狀使用，按照高新區產業發展要求開展招商引資工作，入駐企業可包括但不限于動漫類、服務外包類企業，并接受高新區管委會監督。

（3）合肥高新已出具承諾函，承諾在本次基礎設施公募REITs項目發行或存續期間，如規劃和土地管理部門要求對土地及房屋的實際用途按照規劃用途進行整改，因此給本基礎設施公募REITs項目造成任何經濟損失的，合肥高新將承擔全部賠償責任。

根據合肥高新與合肥市國土資源局于2009年9月11日就KB4-3地塊簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》,雙方在補充條款中約定如下：該項目建成后的房屋租售對象須為高新區管委會許可的動漫類、服務外包類企業，未經出讓人同意不得分割出售，不得改變土地用途。根據合肥高新與合肥市國土資源局2009年9月11日就KB4-4地塊簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》,雙方在補充條款中約定如下：該項目建成后，不得分割出售，不得改變土地用途。

2021年12月24日，合肥市自然資源和規劃局向合肥高新出具《關于合肥高新股份有限公司參與基礎設施REITs試點申報意見的批復》,對合肥高新將基礎設施項目資產分別轉讓給項目公司，并以屆時持有的項目公司100%股權按照股權轉讓方式發行基礎設施公募REITs無異議。

標的基礎設施項目土地使用權的取得方式均為協議出讓，根據《中關村國家自主創新示范區條例》第52條第2款的規定，中關村國家自主創新示范區內以協議出讓方式取得的國有土地使用權的轉讓，應報請北京市人民政府批準，土地所在地的區人民政府享有優先購買權。

（1）北京市人民政府于2020年12月7日出具《北京市人民政府關于同意中關村發展集團申報基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關事項的批復》，其中批復“原則同意中關村發展集團股份有限公司及北京中關村軟件園發展有限責任公司將持有的中國國際服務外包新市場交易中心項目、中關村軟件園國際交流與技術轉移中心項目、中關村軟件園孵化加速器研發樓項目，以100%股權轉讓方式發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)，并轉讓上述項目的土地使用權和房屋所有權”。

（2）北京市海淀區人民政府于2020年10月26日向中關村發展集團出具《北京市海淀區人民政府關于支持中關村發展集團股份有限公司參與申報基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點的函》,其中函復"同意你公司和你公司控股子公司北京中關村軟件園發展有限責任公司以基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作為目的的產權轉讓、股權轉讓以及與其他公司合并、重組等資產轉移相關事項”。

通過上述五個問題可以梳理出產業園區基礎設施公募REIT在發行過程中常見的問題及解決對策，在發行基礎設施公募REITs過程中如遇到上述問題，可以借鑒案例中的解決方案，幫助企業實現發行目的。

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宋明娟律師是青海樹人律師事務所金融證券部律師，入職以來，負責參與、承辦多家單位企業改制、股權激勵、并購重組、不良資產等專項業務。其中包括青海省多家全民所有制企業改制項目、青海省第一家化工類企業股權激勵項目、青海省首例醫美類企業股權激勵項目、青海省多家銀行金融機構數十項不良資產業務、青海省某上市公司股權收購項目、青海省某政府投資平臺主要推進的債務重組業務，在專項業務領域具有豐富的經驗。