基礎設施公募REITs項目的合法合規性一直是交易所、證監會、中介機構等審核、關注的重點，本所律師通過檢索巨潮資訊網，梳理出保障性公租房類REIT、能源類REIT、生態環保類REIT、高速公路類REIT等四種類型項目的常見問題及解決方案，供各方參考。

基礎設施資產的不動產權屬證書及/或國有建設使用權出讓合同上均存在“非市場商品房”或“非商品房”“不得轉讓”“出租型人才住房（只租不售）”等的記載。……基礎設施項目的保障性租賃住房認定書中載明，基礎設施資產不得上市銷售或變相銷售。

（1）深圳市人民政府辦公廳于2021年12月3日印發相應《市政府常務會議紀要》，載明：會議議定原則同意《關于提請協調解決市人才安居集田保障性租賃住房基礎設施REITs試點項目有關問題的請示》，主要包括：同意將本次參與REITs試點的福田安居百泉閣、羅湖安居錦園、鳳凰公館、保利香檳苑等出租型人才房項目認定定為保障性租賃住房，請市發展改革委、市國資委、市規劃和自然資源局、市住房建設局會同市人才安居集團完善上述項目開展REITs試點所需的土地使用、資產轉讓等相關手續，依法依規適用稅收優惠政策，相關土地使用權補充協議由原產權主體與相關方面簽訂。

（2）深圳市規劃和自然資源局系相關區管理局分別出具無異議函。

（3）深圳市住房和建設局出具《深圳市住房和建設局關于出具對市人才安居集團及其控股子公司以100%股權轉讓方式發行基礎設施REITs意見的復函》，載明對保利香檳苑項目、鳳凰公館項目、安居百泉閣項目和安居錦園項目以100%股權轉讓方式發行基礎設施REITs無異議。

基礎設施項目的《廈門市國有建設用地使用權出讓合同》中對合同項下涉及出讓性質的建筑物及土地使用權的轉讓存在如下限制性約定：“本項目交出讓性質的建筑物及土地使用權應整體自持，不得分割轉讓、不得分割抵押；轉讓、抵押必須經出讓人、第三方和第四方同意。”

基礎設施項目的《不動產權證書》對基礎設施項目（含土地使用權、房屋所有權及/或項目公司股權）轉讓存在以下限制性約定或記載：“園博公寓《不動產權證書》存在以下限制性約定或記載：本宗地及地上建筑物若轉讓、出租、抵押，應根據編號35021120220512CX3《廈門市國有建設用地使用權出讓合同》相關條款執行。珩琦公寓《不動產權證書》存在以下限制性約定或記載：本宗地及地上建筑物若轉讓、出租、抵押，應根據編號35021120220512CX4《廈門市國有建設用地使用權出讓合同》相關條款執行。”

廈門市資規局向安居集團簽發了《廈門市自然資源和規劃局關于園博公寓項目和珩琦公寓項目中申請發行基礎設施REITs的復函》（廈資源規劃西[2022]198號)，對園博公寓和珩琦公寓以100％股權轉讓方式發行基礎設施REITs無異議。

項目共三名原始權益人，其中，深圳市人才安居集團為深圳市屬國有獨資公司，其他兩名原始權益人福田安居公司及羅湖安居公司為深圳市人才安居集團的控股子公司，亦均為全資國有企業，深圳市人才安居集團與福田安居公司、羅湖安居公司持有新設項目公司的100％股權，該等持有基礎設施資產的項目公司股權轉讓屬于企業國有資產交易性質。按照國資32號令規定，國有股權轉讓原則上應當通過產權市場公開進行，并依法履行其他國有資產交易程序。

深圳市國資委于2022年2月25日出具《深圳市國資委反饋意見》，支持深圳市人才安居集團申請基礎設施REITs試點；將鳳凰公館、保利香檳苑、百泉閣、錦園等四個保障性住房項目以經審計賬面凈值劃轉至新設立項目公司以及將新設立項目公司股權轉讓至資產支持專項計劃屬于深圳市人才安居集團決策權限，請深圳市人才安居集團按照國資監管相關規定依法依規開展資產劃轉等事項。深圳市人才安居集團就以持有基礎設施資產的項目公司的100%股權轉讓方式發行基礎設施基金，以及該等項目公司股權轉讓豁免履行進場交易等國有資產交易程序事宜征得深圳市國資委的同意。

本項目原始權益人安居集團屬于國有獨資公司的全資子公司，持有項目公司100%股權。按照32號令規定，原則上應當通過產權市場公開進行交易，并依法履行其他國有資產交易程序。

廈門市國資委出具《廈門市人民政府國有資產監督管理委員會關于廈門安居集團有限公司申請發行基礎設施REITs的批復》，廈門市國資委同意原始權益人將所持有的園博公司及珩琦公司100%股權轉讓至資產支持專項計劃。

熙悅尚郡項目下，《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》等許可性文件中記載公共租賃住房只能用于租賃，不得銷售。《北京市住房和城鄉建設委員會等四部門關于進一步規范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》規定，配建住房作為實物房源租賃使用，不得上市銷售或變相銷售。

《北京市住房和城鄉建設委員會關于嚴禁公租房、保障性租賃住房變相銷售行為的通知》規定，各單位持有或運營的公租房、保障性租賃住房應當用于租賃，并面向符合規定條件的家庭出租，不得上市銷售或變相銷售。公租房項目需由區政府報送市住房城鄉建設委同意后方可組織實施。

（1）北京市規自委于2022年4月24日出具的《北京市規劃和自然資源委員會關于北京保障房中心有限公司申報基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關意見的函》，北京市規自委確認對北京保障房中心將基礎設施項目以100%股權轉讓方式發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）無異議。

（2）北京市住建委于2022年4月20日出具的《北京市住房和城鄉建設委員會關于北京保障房中心有限公司申報基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關事項的批復》，北京市住建委經請示市政府，同意北京保障房中心選取文龍家園項目、熙悅尚郡項目申報基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點，對本項目所涉資產劃轉、辦理項目不動產轉移登記手續、股權轉讓和項目重組無異議。

深圳能源公開發行公司債券的發行文件中載明，如深圳能源因資產無償劃轉、資產轉讓、債務減免、股權交易、股權托管等原因導致發行人凈資產減少單次超過最近經審計凈資產的百分之十或者兩年內累計超過凈資產（以首次減資行為發生時對應的最近經審計凈資產為準）的百分之十，或者雖未達到上述指標，但對發行人的生產、經營影響重大的，深圳能源應召集債券持有人會議。

深圳能源出具《承諾函》，承諾上述轉讓行為對深圳能源凈資產無實質變動影響，未觸發深圳能源相關債券發行文件中持有人會議的召集情形。

深圳首創與項目實施機構深圳市水務局簽署的《特許經營協議》第2.1.4條約定“在特許經營期內：…（4）未經政府批準，項目公司及其投資人無權轉讓項目建設權或受讓權，建設期內和運營期前三個周年期間項目公司的股權不得轉讓。運營期第四周年后，在不影響污水處理廠正常持續運營的前提下，經政府方批準同意，投資者可部分或全部轉讓項目公司的股權。”

合肥首創與項目實施機構合肥市城建局簽署的《特許權協議》第14.2.1條約定，“未經甲方事先書面同意，特許經營期內乙方的股權結構不得發生變化”、第14.2.2條約定“自特許經營期開始八年之內乙方股東不能直接或間接轉讓乙方的股份。特許經營期滿八年后，經甲方事先書面同意，乙方股東可轉讓乙方股份。”

（1）項目實施機構深圳市水務局出具《關于福永等水質凈化廠實施REITs項目有關事宜的函》。原則同意首創股份在確保相關水質凈化廠實際控制權不發生轉移的前提下將所持深圳首創股權開展本次發行交易結構下的股權轉讓。

（2）項目實施機構合肥市城建局于2020年10月29日出具《關于十五里河污水處理廠PPP項目實施REITs項目有關事宜的函》，原則同意首創股份在確保十五里河污水處理廠實際運營管理控制權不發生轉移的前提下將所持合肥首創股權開展本次發行交易結構下的股權轉讓。

《垃圾處理服務協議》第16.2.1條及第16.2.2條，垃圾處理服務期內未經市城管委事先書面同意，項目公司的股權結構不得發生變化：垃圾處理服務期內，經市城管委書面同意，項目公司股東可以轉讓項目公司股權。據此，項目公司股權轉讓應事先經市城管委書面同意。

市城管委于2020年9月25日作出的“京管函[2020]194號”《北京市城市管理委員會關于首鋼生物質能源項目股權轉讓情況說明的復函》，市城管委原則同意將首鋼生物質100%股權轉讓至首鋼集團100%控制的為基礎設施REITs成立的特殊目的公司，并最終轉讓至公開募集基礎設施證券投資基金及其下設基礎設施資產支持證券等特殊目的載體。

廣河高速項目尚未辦理土地使用權證書，所涉土地由中華人民共和國國土資源部當地人民政府依據相關批復提供。

（1）2020年12月21日，廣州市規劃和自然資源局作出了《廣州市規劃和自然資源局關于商請出具廣河高速土地使用說明意見的復函》，該復函載明，廣州市規劃和自然資源局對新設廣河項目公司在特許經營期內合法使用廣河高速劃撥土地無異議。

（2）廣州交投與市高公司于2020年10月出具了《承諾函》，廣州交投與市高公司承諾：市高公司未取得單獨的用地批準書、劃撥決定書等用地文件不影響市高公司就廣河高速(廣州段〉項目享有的特許經營權及項目占用范圍內土地的使用權，市高公司尚未就上述事宜收到相關行政處罰或監管措施。

為擔保《固定資產借款合同（2020年版）》項下廣河項目公司欠付中國工商銀行股份有限公司廣州廟前直街支行本金金額總計為人民幣壹拾肆億伍什捌佰零壹萬元整（小寫：1,458,010,000元）的借款債務，廣河項目公司與工商銀行廟前文行簽署了《應收賬款質押合同》，并約定由廣河項目公司以不低于項目貸款占比的廣河高速項目收費權對應的應收賬款向工商銀行廟前支行提供質押擔保。經查詢中國人民銀行征信中心動產融資統一登記公示系統，前述質押已辦理動產融資登記手續。

工商銀行廟前支行、廣河項目公司與廣州交投已簽署《補充協議》并約定：“貸款人同意并確認廣河高速項目為發行公開募集基礎設施領域不動產投資信托基金之目的所涉及的以下相關事項：……借款人在基礎設施REITs發行后可以提前歸還借款人欠付貸款人的部分或全部債務……為基礎設施REITs發行之目的，在取得證監會同意基礎設施REITs注冊的文件后，貸款人應按照借款人通知借款人指定時間內（但不晚于基礎設施REITs發行前）配合借款人辦理完畢全部擔保(包括但不限于質押擔保等）注銷手續、解除賬戶監管。

漢孝公司以其合法享有的漢孝高速公路100%的收費權質押給招商銀行廣州富力中心支行，且已通過中國人民銀行征信中心辦理完畢相應的質押登記手續。

漢孝公司承諾，漢孝公司已就提前還款與解除質押等相關事宜做出承諾：（1）由漢孝公司在基金發行前償還《固定資產借款合同》《委托貨款借款合同》項下的全部未償貸款本息等應付款項。自該等貨款本息等應付款項償還完畢之時，《固定資產借款合同》、《委托貨款借款合同》項下之權利義務終止，相應的《質押合同》項下的質押財產之上的權利負擔與限制一并消滅；(2）在《固定資產借款合同》《委托貸款借款合同》項下的貨款全額清償完畢之日超一定期限內，不晚于基金發行前，漢孝公司積極辦理完成全部的應收賬款質押的注銷登記手續。

《初始特許經營協議》第6.01（3）條約定：“在特許經營期內，項目公司股權結構的變更，包括股權融資、貨權融資或公路經營權有償轉讓或項目公司內部股權結構的調整等等，均應將融資方案（包括融資方式、資產評估結果、融資期等）報請政府批準。”

《初始特許經營協議》第5.03條約定：“未經招標人事先書面同意，項目公司不能轉讓本合同或本合同項下任何權利或義務，或其任何資產。

廣州市交通運輸局已作出《廣州市交通局復函》，同意廣河高速項目股權轉讓。

杭徽高速公路汪家埠至昌化段項目未辦理施工許可證。

原始權益人向浙江省交通廳提交《杭徽高速公路汪家埠至昌化段項目施工許可申請書》，汪昌段工程的申請開工日期為2003年12月，計劃竣工日期為2006年12月，計劃工期為36個月。

浙江省交通廳于2006年9月1日就上述申請書達成如下審查意見：該項目屬補報，以后須及時申報施工許可，杭州市交通局應督促建設單位（項目法人），嚴格履行基本建設程序。

項目公司確認，項目公司未取得壁山北、大路、銅梁東、銅梁北、少云、田家、潼南和潼西收費站8個收費相關建筑物的《不動產權證書》。

項目公司確認，G93沙坪壩收費站已履行相應審批、規劃、施工、交工驗收等手續，項目公司未因G93沙坪壩收費站未辦理權屬證書被提出異議或任何權利主張、受到任何處罰、被采取任何行政監管措施或被要求補辦權屬證書等；上述情形尚未影響項目公司正常使用G93沙坪壩收費站，未影響基礎設施項目收費經營。

滬蘇浙公司尚未就滬蘇浙高速公路范圍內房屋辦理房屋所有權證或不動產權證書。

江蘇省交通廳和江蘇省自然資源廳分別確認滬蘇浙高速公路的服務設施、管理設施等建筑物屬于滬蘇浙高速公路的附屬配套設施，上述附屬配套設施已由滬蘇浙公司完成建設，滬蘇浙公司依法享有上述附屬配套設施的相關權益。

在國金中國鐵建REIT相關資料中，蕪湖至安慶（池州大渡口）高速公路工程建設項目2006年投資建設時未辦理建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

安徽省自然資源廳已出具《安徽省自然資源廳關于蕪湖至安慶（池州大渡口）高速公路規劃手續有關情況說明的函》，確認蕪湖至安慶（池州大渡口）高速公路工程建設項目2006年投資建設時，因在沿線城市規劃區及建制鎮規劃區外，無需辦理建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

項目公司需要使用滬蘇浙高速公路經營性用地，而該等經營性用地系原始權益人未轉讓的非基礎設施資產。

（1）江蘇交控與項目公司已簽署《關于平望服務區之土地租供協議》，約定由江蘇交控將滬蘇浙高速公路經營性用地出租給滬蘇浙公司使用，初始租賃期屆滿日為至滬蘇浙高速公路收費年限屆滿之日（即2033年1月11日）止。雙方確認，如滬蘇浙高速公路收費年限延長，則租賃期限自動延長相應年限。

（2）江蘇交控出具《關于土地使用權相關事項的承諾函》，江蘇交控承諾在辦理滬蘇浙高速公路平望服務區經營性用地的土地使用權證后，將上述經營性用地出租給滬蘇浙公司獨占、排他性使用，承諾在基礎設施REIT存續期限內不轉讓滬蘇浙高速公路平望服務區經營性用地的土地使用權，并承諾《土地租貨協議》約定的租賃期限不短于滬蘇浙高速公路的剩余收費年限。

漢孝公司已經就漢孝高速取得了規劃選址文件、建設用地批復、建設用地規劃許可等規劃文件，對應的建設用地規劃用途為漢孝高速建設用地，并已取得《國有土地使用權證》/《不動產權證》等權證，證載用途均為“公路用地”，使用權類型均為“劃撥”。而黃陂國用（2009）第3303號土地使用權證的項下的20000平方米土地部分用于存放高速公路設施，部分曾用作種菜、魚塘、家禽養殖，其產生的農產品供公司內能使用。該部分地屬于批準的劃撥用地范用內，對應的土地證所載明的土地用途為公路用地，但基于上述事實，該部分地可能涉及非交通設施用途，存在實際用途與規劃用途不一致的風險。

（1）漢孝公司已就前述問題進行整改，該部分土地未繼續用作種菜、魚塘、家禽養殖，漢孝公司出具《關于依法依規使用土地的承諾函》，承諾今后將依法依規使用土地，不用于規劃之外的用途。同時，漢孝公司的確認，截至盡調基準日，漢孝公司未因此受到任何處罰、被采取任何行政監管措施或被要求承擔任何責任等。

（2）原始權益人越秀中國已出具《關于基礎設施項目轉讓合法合規的承諾函》，在公募基金成立后，漢孝公司如果因前述土地實際用途與規劃用途不一致問題而被相關單位處罰等情形給漢孝公司帶來的損失、基金財產由越秀中國承擔。

《特許經營協議》第十四條約定：“中交嘉通辦理注冊資本減少、股東變更、股權結構變更、中交嘉通股東對外轉讓其所持有的中交嘉通股權的工商變更登記手續，應取得咸寧市人民政府同意，并按國家法律、法規和規章的規定辦理”。因此，轉讓行為應按照《特許經營協議》的約定，取得咸寧市人民政府同意后方可實施。

《特許經營協議》第十二條約定：“中交嘉通在收費期內轉讓項目收費權，應經成寧市人民政府和省有關部門同意，并經湖北省人民政府批準，按照《中華人民共和國公路法》、《收費公路管理條例》、《收費公路權益轉讓辦法》、《湖北省高速公路管理條例》等法律、法規的規定辦理。

《特許經營協議》第三十二條約定：“未經甲方同意且未經有關主管部門審批，乙方不得變更項目建設用地的土地用途，也不得將該土地轉讓、出租和抵押。”

（1）《湖北省人民政府辦公廳簽批文件》載明的處理意見為建議湖北省人民政府授權咸寧市人民政府決定同意該項目進行REITs試點。此外，《咸寧市政府簽批意見》載明的處理意見為湖北省人民政府授權咸寧市人民政府決定同意該項目進行REITs試點。

（2）咸寧市人民政府已作出《咸寧市政府批復》，原則同意嘉通高速申報基礎設施REITS試點：原則同意為發行基礎設施REITs之目的轉讓項目公司的全部股權。