公募REITs的投資收益來源于基礎設施項目的運營收入，為確保基礎資產能持續穩定產生運營收入，應特別關注其合法合規性。作為基礎設施REITs交易結構中的底層資產，基礎設施項目在建設環節的合規性問題亦是REITs項目監管審核的重點。國家發展和改革委員會、中國證券監督管理委員會以及交易所均通過相關文件規定了基礎設施底層資產應滿足的的基本要求，合法性合規性是底層資產未來現金流和經營風險的根本保證。本所律師根據相關法律規定，結合盡調項目經驗，梳理整理出基礎設施公募REITs底層資產涉及的各類審批手續，以供項目單位參考對照。

政府投資是指在中國境內使用預算安排的資金進行固定資產投資建設活動，包括新建、擴建、改建、技術改造等。對于政府投資項目一般采取審批制，由相關政府部門進行審批。《政府投資條例》第九條規定：“政府采取直接投資方式、資本金注入方式投資的項目，項目單位應當編制項目建議書、可行性研究報告、初步設計，按照政府投資管理權限和規定的程序，報投資主管部門或者其他有關部門審批。”
 

企業投資項目是指企業在中國境內投資建設的固定資產投資項目。對于企業不使用政府投資建設的項目，區別不同情況實行核準制和備案制。

根據《企業投資項目核準和備案管理條例》（中華人民共和國國務院令第673號）有關規定，企業投資關系國家安全、涉及全國重大生產力布局、戰略性資源開發和重大公共利益等項目，實行核準管理。具體核準制項目由國家發改委定期頒布的《政府核準的投資項目目錄（2016年本）》確定。

按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書，前款以外的建設項目不需要申請選址意見書。

02.建設用地規劃許可證

在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。

03.劃撥決定書和土地使用權出讓合同

根據法律規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，建設單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規劃許可申請，經有建設用地批準權的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門向建設單位同步核發建設用地規劃許可證、國有土地劃撥決定書。以出讓方式取得國有土地使用權的，市、縣自然資源主管部門依據規劃條件編制土地出讓方案，經依法批準后組織土地供應，將規劃條件納入國有建設用地使用權出讓合同。建設單位在簽訂國有建設用地使用權出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設單位核發建設用地規劃許可證。

《REITs試點項目申報要求》第二條第三款對于不同類型的土地作了更為具體的要求：（1）對項目公司擁有土地使用權的非PPP（含特許經營）類項目。如項目以劃撥方式取得土地使用權，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門應對項目以100%股權轉讓方式發行基礎設施REITs無異議；如項目以協議出讓方式取得土地使用權，原土地出讓合同簽署機構（或按現行規定承擔相應職責的機構）應對項目以100%股權轉讓方式發行基礎設施REITs無異議；如項目以招拍掛出讓或二級市場交易方式取得土地使用權，應說明取得土地使用權的具體方式、出讓（轉讓）方、取得時間及相關前置審批事項。（2）對項目公司擁有土地使用權的PPP（含特許經營）類項目。發起人（原始權益人）和基金管理人應就土地使用權作出包含以下內容的承諾：項目估值中不含項目使用土地的土地使用權市場價值，基金存續期間不轉移項目涉及土地的使用權（政府相關部門另有要求的除外），基金清算時或特許經營權等相關權利到期時將按照特許經營權等協議約定以及政府相關部門的要求處理相關土地使用權。（3）對項目公司不擁有土地使用權的項目。應說明土地使用權擁有人取得土地使用權的具體方式、出讓（轉讓）方和取得時間等相關情況，土地使用權擁有人與項目公司之間的關系，以及說明項目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關證明材料。

《民法典》第二百零八條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”根據上述規定，基礎設施不動產應當登記且取得不動產權屬證書，但需要注意的是，交易所要求“基礎設施資產的土地實際用途應當與其規劃用途及其權證所載用途相符。”

根據《建筑工程施工許可管理辦法》第二條規定，建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門申請領取施工許可證，工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程以及按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程除外。

建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

比如能耗高的項目，需要進行節能審查；處于斷裂帶的項目，需要進行地震審查。

如基礎設施項目未完成相應審批環節可能會被相應行政主管部門責令限期改正、罰款、停止建設、責令關閉。因此，在基礎設施公募REITs項目中應按照投資建設的時間流程，判斷基礎設項目投資建設全過程的合法合規性，從而控制基礎設施公募REITs的合規風險。