根據已出臺的公募REITs規定和指引文件，REITs業務中涉及發起人、投資者、公募基金及管理人、項目公司、資產支持專項計劃及管理人等多方主體，稅收問題復雜，在目前我國認可的“公募基金+資產支持證券”結構模式下，從資產端到資產端，包括投資者認購公募基金份額、公募基金投資資產支持證券、資產支持收購項目公司股權等。樹人律師將以基礎設施公募REITs運行的不同環節為依據，通過三篇文章的形式從設立、運營、退出三個階段進行完整分析。本期文章將分析在基礎設施公募REITs在設立階段的稅負，供各讀者參考。

REITs的發展離不開國家在稅收政策的支持，在全球實行REITs制度的國家里，大多數多國家和地區都設置了特殊的稅務規則，進而提高REITs份額的投資收益率，吸引社會資本投資。2020年，中國證券監督管理委員會與國家發展和改革委員會聯合發布《中國證監會、國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，文件指出為積極支持國家重大戰略實施，深化金融供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟能力，進一步創新投融資機制，有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發展，將推進基礎設施領域不動產投資信托基金試點工作。2022年1月26日，財政部與國家稅務總局聯合發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，就基礎設施REITs設立階段相關稅收政策予以公告?？v觀國內現行的稅法法規。針對金融工具或資產證券化的專門稅收政策仍較少。因此，在此種情況下，公募REITs的稅收處理只能根據散落的現行法規中的稅收政策進行分析，有時尚需結合稅制原理進行分析。稅收一般基于主體、交易進行分析，這就要求對REITs交易結構進行分解，逐一分析。

在設立基礎設施公募REITs時，為實現風險隔離的目的，原始權益人需要將目標資產的所有權通過重組的方式注入項目公司。待目標資產入池結束后，再將項目公司股權轉讓給資產支持專項計劃，由此完成基礎設施公募REITs的搭建設立。如果目標資產簡單，可將原有的項目公司作為特殊目的載體使用，則原始權益人只需進行第二個環節，轉讓項目公司股權。

根據交易結構來看，首先由原始權益人將基礎設施資產注入項目公司，在這一交易過程中，一般將涉及到土地增值稅、增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅等多個稅種，原始權益人也可根據有關稅收優惠政策進行稅務籌劃，降低成本。

按照我國現行稅收政策，在目標資產入池過程中，原始權益人應按增值額和累進稅率計算繳納土地增值稅，根據具體情況在30%、40%、50%、60%四檔中適用合適的稅率。但為鼓勵企業改制重組，我國出臺了相關稅收優惠，對企業為改制重組在合并、分立、以房地產作價入股進行投資等涉及的房地產交易暫不征收土地增值稅。但這一規定將房地產開發企業排除在外，具有房地產開發資格的企業無法享受改制重組的土地增值稅政策優惠。

根據我國現行稅收政策，在目標資產入池過程中，原始權益人需繳納增值稅。對于2016年5月1日后取得的不動產按照9%的稅率計算繳納，對于2016年4月30日前取得的可按5%的征收率計算繳納，如果是轉讓特許經營權需按照6%的稅率計算繳納增值稅。另外，原始權益人還需以增值稅的稅額為基礎計算繳納增值稅附加。

按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第一條第二款規定：“不征收增值稅項目：……5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。”

根據上述法律規定，原始權益人在資產入池時可以享受免征增值稅的稅收優惠政策，但前提條件包括：（一）目標資產轉讓時還需將相關的負債、員工一并轉讓。（二）在目標資產的負債選擇上，要將與該目標資產相關的負債做轉讓，而非全部負債。

《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》第二條規定：“基礎設施REITs設立階段，原始權益人向基礎設施REITs轉讓項目公司股權實現的資產轉讓評估增值，當期可暫不繳納企業所得稅，允許遞延至基礎設施REITs完成募資并支付股權轉讓價款后繳納。其中，對原始權益人按照戰略配售要求自持的基礎設施REITs份額對應的資產轉讓評估增值，允許遞延至實際轉讓時繳納企業所得稅。”

根據《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知（2014修訂）》的規定，對符合條件的企業進行的股權收購、資產收購、合并、分立等企業重組，適用特殊性稅務處理規定，暫緩繳納企業所得稅。

從實際情況來看，在目標資產入池時，原始權益人尚未獲得現金收益，如按照法律規定繳納企業所得稅，則給原始權益人帶來巨大資金壓力，如果適用特殊性稅務處理，將會得到有效緩解。

按照相關稅收政策，項目公司作為不動產產權接收方需在3%～5%的幅度稅率內繳納契稅。

根據《財政部、稅務總局關于繼續執行企業事業單位改制重組有關契稅政策的公告》，在滿足法律規定的條件時，企業可免征契稅，享受稅收優惠。比如：對于企業改制涉及的土地、房屋權屬，如原企業存續并在改制后的公司中所持股份比例超過75%，則免征契稅；對于同一投資主體內部所屬企業之間的土地、房屋權屬劃轉、債轉股涉及的土地、房屋權屬，亦免征契稅。

基礎設施公募REITs在設立過程中，如果轉讓的資產涉及不動產、土地使用權、股權，買賣雙方需要按照訂立合同金額的0.05%繳納印花稅。

在目標資產入池完成后，原始權益人還需將項目公司的股權轉讓至資產支持專項計劃以進行證券化，該交易行為將涉及多項稅種，如印花稅、企業所得稅、土地增值稅等。

根據現行稅收政策，轉讓項目公司股權時，股權轉讓買賣雙方均需按照合同金額的0.05%繳納印花稅。

根據《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》第二條規定，原始權益人轉讓股權實現的增值部分所應繳納的企業所得稅，可在當期暫緩納稅，待基礎設施公募REITs支付股權轉讓價款后再行納稅。根據該稅收政策，一定程度上可以減輕企業的資金壓力，提高企業參與REITs的積極性。需要注意的是，適用特殊性稅務重組在企業所得稅上作用僅是納稅遞延，而非稅收減免。

在實際操作中，企業為規避直接轉讓不動產所涉及的土地增值稅，通常會采取股權轉讓的形式進行轉讓。在國稅函〔2011〕415號中，國家稅務總局批復認為，以股權形式轉讓房地產的行為應視同房地產交易行為，需征收土地增值稅。

根據財政部、稅務總局公告，資產支持專項計劃作為股權轉讓承受方，在承受項目公司轉讓的股權時，由于公司的土地和房屋權屬未發生實質變更，因此不構成契稅征收事項。對于轉讓項目公司股權中的增值稅，作為特殊目的載體的項目公司，其轉讓股權的行為不屬于征收增值稅范圍，原始權益人無需繳納增值稅。

基礎設施公募REITs在設立、運營、退出等環節涉及增值稅、企業所得稅、契稅、印花稅等多個稅種，納稅人涉及REITs投資者、封閉式證券投資基金、專項計劃和項目公司多個層級主體。本文為基礎設施公募REITs設立階段的稅負情況，接下來樹人律師還將分析運營、退出環節的相關稅負，盡請關注。

作者介紹
 

宋明娟律師是青海樹人律師事務所金融證券部律師，入職以來，負責參與、承辦多家單位企業改制、股權激勵、并購重組、不良資產等專項業務。其中包括青海省多家全民所有制企業改制項目、青海省第一家化工類企業股權激勵項目、青海省首例醫美類企業股權激勵項目、青海省多家銀行金融機構數十項不良資產業務、青海省某上市公司股權收購項目、青海省某政府投資平臺主要推進的債務重組業務，在專項業務領域具有豐富的經驗。