公募REITs封閉期問題拓展之投資者類型分析
作為資產證券化相關的金融產品,公募REITs是通過發行基金份額的方式向公眾募集資金，由專門的投資機構進行投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。公募REITs使得投資者通過購買基金份額的方式受益與不動產投資相關的增值，以證券投資分紅的方式參與不動產交易市場。我國首批發行的公募REITs共計9只，這些項目都展現出規范性高、運營良好、資質合規以及收益率客觀的相應特征，同時，首批公募REITs基礎資產的區位皆分布在經濟發展較好的發達地區，具有形成穩定現金流的能力。
對中小投資者而言，公募REITs可以滿足投資者資產管理多樣化的需求，由此參與不動產項目，拓寬投資渠道。本文旨在分析有關公募REITs封閉期以及其他因素對投資可能帶來的影響。
一、公募REITs的封閉期
《公開募集基礎設施投資基金指引（試行）》第二條第四款規定：基礎設施基金采取封閉式運作。《中華人民共和國證券投資基金法》第四十五條規定：“采用封閉式運作方式的基金（以下簡稱封閉式基金），是指基金份額總額在基金合同期限內固定不變，基金份額持有人不得申請贖回的基金。”目前公募REITs的封閉期一般為20年到99年，同時采取封閉式管理，即成立后不能申購贖回，但可以在二級市場上市交易。REITs與傳統的封閉基金相比，REITs主要投資于實物資產，而非證券投資，同時公募REITs封閉期更久。
由圖表可知：公募REITs的封閉期一般都在20年以上，中金普洛斯倉儲REIT以及博時招商蛇口產業園REIT的封閉期均為50年，平安廣交廣河高速REIT的封閉期長達99年。因此，公募REITs基金的封閉時限較長。
二、封閉期制度對公募REITs的影響
公募REITs采取封閉式運營，期間不能申贖，投資者參與公募REITs交易可能面臨流動性不足的風險。由于公募REITs基金在滬深交易所上市，因此投資者只能通過二級市場賣出來回收投資本金。投資者不能像開放式基金一樣通過贖回的方式拿回投資本金，只能開立證券賬戶將公募REITs基金托管至場內才能實現退出，場外REITs投資者的退出較為不便。
三、有關公募REITs的投資優點
總結首批發行的9支公募REITs如下表：
公募REITs基礎資產皆位于經濟較為發達的地區，同時其投資方向明確，即高比例持有穩定現金流的不動產或不動產相關資產，且REITs條款都約定，不動產當年產生的租金都要分紅，每年至少分紅一次，且比例不低于90%。公募REITs基礎資產所產生的穩定現金流進行高比例分配，投資者可獲得相對穩定、持續的當期收益。
同時，REITs在公開市場交易，流動性強。從收益來源上看，基礎設施REITs基金收益的主要來源是底層資產的現金流和增值收益，即股息分紅和股價上漲所帶來的收益。也就是說，REITs基金的收益兼具債券和股票的特征，但現金流更穩定。另外，由于基礎設施REITs基金的底層資產與其他大類資產相關性較低，有利于幫助風險承受能力較低的投資者增厚收益，也有利于投資者進行資產配置，降低投資組合整體的風險。
綜上可知，REITs投資存在兩個明顯的優勢：
（一）公募REITs產品風險程度適中
由于公募REITs的底層資產具有很大的安全性與增值性，不存在剛性兌付，基礎設施公募REITs風險水平低于A股股票，高于固定收益產品。
（二）公募REITs具有高分紅率屬性
一般來說，REITs收益率比該地區10年期國債利率會高3%-4%左右。尤其適合偏好固收的長線資金，可為投資者提供投資新渠道。
四、目前公募REITs基金的主要投資者分布
根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的規定，基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發售數量的20%。扣除向戰略投資者配售部分后，基礎設施基金份額向網下投資者發售比例不得低于本次公開發售數量的70%。網下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外機構投資者、商業銀行及其理財子公司、符合規定的私募基金管理人以及其他中國證監會認可的專業機構投資者。
首批公募REITs產品金融機構認購比例如下方圖表：
由圖表可知，銀行資金以及信托、地方國資等其他投資人更為偏好公募REITs投資，出于穩健經營、控制風險以及保護國有資產的相關目的，此類多元化配置的中長期投資者，會選擇現金流穩定、風險程度適中的金融產品。
五、其他有關公募REITs投資的風險提示
REITs的收益完全取決于背后不動產獲取現金流的能力，不同REITs產品其收益分化也存在較大區別。雖然REITs底層資產的升值也能提升REITs價值，不過由于REITs封閉期漫長，而且底層資產也無法自由轉讓，底層資產的升值可能對REITs價值提升影響有限，股息率將成為決定其價格的主要因素。由于不動產行業與經濟周期密切相關，因此REITs容易受到經濟不確定性的影響。在經濟下行、不動產行業波動或導致資產估值下跌，從而影響REITs的收益。當基礎資產項目經營不如預期，以及相關政策支持不及預期、流動性不及預期等不利因素產生時，公募REITs基金在二級市場的交易價格有可能大幅偏離于基金凈值，同時REITs基金凈值每半年才公布一次。
公募REITs規定收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，基金年度可供分配金額主要是指在凈利潤基礎上進行合理調整后的金額，在當年度基金存在可供分配金額的基礎上，基金每年必須完成一次分配。但基金份額持有人大會有權變更基金可供分配金額相關計算調整項，且招募說明書披露的現金分派率均是預期值，不剛兌不保底，分配收益存在可能不達預期的風險。
匯總目前公募REITs基金投資需要注意的主要風險如下表：
六、適合REITs的投資者類型
基于公募REITs分紅穩定、底層資產價值增值、抗通脹、與股債資產相關度較低等特性，業內人士認為REITs產品較為適合保險、銀行、養老金等機構投資者，同時也將成為居民財產性收入的新選擇。
在目前利率不高且股市波動的市場情況下，能參與國家基建發展紅利且有高分紅的投資是長期投資者比較理想的配置。但不適合希望短期有高回報的投資者。希望多元化配置的中長期投資者，想象空間有限但現金流穩定。公募REITs投資適合以往持有銀行理財信托計劃債基以及銀行等高派息個股的中低風險偏好者。
作者介紹
趙婧，西南政法大學法學學士，青海樹人律師事務所金融部助理律師。入職以來，多次為中國銀行股份有限公司青海省分行、中國信達資產管理股份有限公司青海省分公司提供合同審查、法律咨詢等常年法律服務。為青海省國有資產投資管理有限公司、中國華融資產管理股份有限公司提供股權融資服務，多次參與中國農業銀行股份有限公司西寧各支行、中國華融資產管理股份有限公司青海省分公司不良資產盡調項目，在常年及專項業務領域具有豐富經驗。
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