倉儲物流REITs募集資金情況詳解

2023-05-23 09:50:57 1126

一、基礎設施公募REITs募集資金的方式

基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。基礎設施公募REITs可以通過在證券交易所發行收益憑證的方式募集資金，從而盤活存量資產，提升基礎設施資產估值，降低企業杠桿率，拓寬社會資本投資渠道。

基礎設施公募REITs募集資金的方式主要有以下幾種：

1、首次公開發行：基礎設施公募REITs通過在證券交易所發行收益憑證，向社會投資者公開募集資金，形成基金財產，用于購買基礎設施資產支持證券。

2、可擴募產品：基礎設施公募REITs可以在滿足一定條件的情況下，通過再次發行收益憑證，向社會投資者公開募集資金，用于購買新的基礎設施項目或對原有項目進行改造、擴建等。

3、儲架式產品：基礎設施公募REITs可以在滿足一定條件的情況下，通過預先披露一定數量的待發行收益憑證，按照市場情況分批向社會投資者公開發行，用于購買新的基礎設施項目或對原有項目進行改造、擴建等。

4、債務融資：礎設施公募REITs可以在滿足一定條件的情況下，通過發行債券、借款或其他方式進行債務融資，用于補充流動性、償還債務或購買新的基礎設施項目等。

二、基礎設施公募REITs募集資金的條件

基礎設施公募REITs募集資金的條件如下：

1、基礎設施項目的條件：基礎設施項目應當具有權屬清晰、現金流穩定、收益可預期、風險可控等特點，且符合國家產業政策和發展規劃。

2、基礎設施資產支持證券的條件：基礎設施資產支持證券應當依據相關規定發行，且具有優先級和次級級別，優先級份額應當占比不低于80%，次級級別份額應當由基金管理人或其關聯方持有。優先級和次級級別份額是指基礎設施資產支持證券的不同層級，它們在償付順序、風險程度和收益水平上有所區別。一般來說，優先級份額的償付順序最高，風險程度最低，收益水平也最低；次級級別份額的償付順序最低，風險程度最高，收益水平也最高，當基礎設施項目產生的現金流歸集到資產支持專項計劃后，首先用于支付優先級份額的本息，然后再支付次級級別份額的本息。如果現金流不足以支付所有的本息，那么次級級別份額就會承擔損失，而優先級份額則會受到保護。優先級和次級級別份額的比例一般由發行人根據市場需求和評級要求來確定。

3、基金管理人的條件：基金管理人應當具有良好的信譽和專業能力，且在基金存續期間不得轉讓其持有的次級級別份額。

4、募集資金的用途：募集資金應當主要用于購買基礎設施資產支持證券，或者用于對原有基礎設施項目進行改造、擴建等，不得用于投資其他非基礎設施項目或者進行非經營性支出。

5、其他條件：基礎設施公募REITs還應當符合《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》等相關規則的要求。

三、基礎設施公募REITs募集資金的流程

基礎設施公募REITs募集資金大致包含了如下流程：

（一）申請發行

基金管理人向證監會申請發行基礎設施公募REITs，提交相關文件和材料，包括基金合同、招募說明書、基礎設施資產支持證券的發行文件等。

（二）審核發行

證監會對申請發行的基礎設施公募REITs進行審核，包括對基礎設施項目、資產支持證券、基金管理人等的審核，以及對基金的評級、評估、法律意見等的審核。

（三）批準發行

證監會在審核通過后，批準基礎設施公募REITs的發行，并向社會公告。同時，上交所也會對基礎設施公募REITs進行上市審核，并在審核通過后，批準其在上交所上市交易。

（四）發售上市

基金管理人在批準發行后，按照招募說明書的規定，向社會投資者公開募集資金，發售基礎設施公募REITs的份額。同時，基金管理人或其關聯方也要認購一定比例的次級級別份額。在發售結束后，基金管理人將募集資金用于購買基礎設施資產支持證券，并將基礎設施公募REITs的份額登記在上交所，并開始上市交易。

四、已發行倉儲物流項目募集資金情況

截至2022年12月31日，市場上成功發售的公募REITs已經增至24只，REITs的累計募集規模已經超過了783.6億元。已上市公募REITs的底層項目涵蓋六大行業類型。其中倉儲物流REITs共發行3只。具體情況如下：

（一）普洛斯物流園區REITs項目募集資金情況

普洛斯物流園區REITs項目募集資金情況如下：

該項目于2021年6月21日在上交所上市交易，募集資金53.46億元，用于購買位于京津冀、長三角、大灣區三大城市群的7處普洛斯倉儲物流園的基礎設施資產支持證券。該項目的基礎設施資產總建筑面積達70.50萬平方米，截至2020年12月31日，資產總體出租率約98.72%，估值合計約53.46億元。

普洛斯物流園區REITs項目的收益分配情況如下：

1.收益分配原則為：每年度至少分配基金當年度實現的可供分配收益的90%。

2.收益分配方式為：每年度至少進行兩次現金分紅。

3.收益分配時間為：每年度第一次分紅以6月30日為收益分配基準日，第二次分紅以12月31日為收益分配基準日，具體分紅時間以基金管理人公告為準。

4.收益分配對象為：在收益分配基準日登記在冊的基礎設施基金份額持有人。

根據基金進行現金分紅的規則，每次派發紅利時：每10份基礎設施基金份額派發現金0.5元（含稅），共計派發現金2.67億元，占募集資金總額的5%。

（二）紅土創新鹽田港REITs項目資金募集情況

紅土創新鹽田港REITs項目是一項倉儲物流基礎設施投資項目，其募集資金的主要用途是收購深圳市鹽港現代物流發展有限公司（以下簡稱“鹽港現代物流”）及其持有的現代物流中心項目。該項目位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區，占地面積約9.5萬平方米，建筑面積約23.5萬平方米，主要提供倉儲租賃服務。

根據基金管理人發布的招募說明書，本次擴募的募集資金總額為人民幣42.35億元，其中用于收購鹽港現代物流及其持有的現代物流中心項目的資金為人民幣40.00億元；用于支付擴募相關費用的資金為人民幣2.35億元。

紅土創新鹽田港REITs項目的收益情況如下：

該項目是一項倉儲物流基礎設施投資項目，其收入主要來源于房地產租金收入，屬于權益型REITs。該項目于2021年6月7日成立，存續期限為36年，期間不開放贖回，持有人可將基金份額轉托管至場內申請賣出。該項目于2021年4月6日和2023年4月25日分別進行了兩次分紅，每份派現金分別為0.0575元和0.1063元。該項目的單位凈值和累計凈值截至2022年12月31日分別為2.2978元和2.3553元。

（三）嘉實京東倉儲物流封閉REITs項目資金募集情況

嘉實京東倉儲物流封閉REITs項目資金募集情況如下：

該項目是一項倉儲物流基礎設施投資項目，其收入主要來源于房地產租金收入，屬于權益型REITs。該項目于2023年1月11日在上海證券交易所上市，此次發行募集資金17.57億元。該項目的底層資產包含重慶、武漢和廊坊的3處物流園區，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。該項目的單位凈值截至2023年1月11日為3.5140元。

由于該項目上市時間較短，項目的收益情況暫時無法準確評估。根據該項目的招募說明書，該項目2023年、2024年、2025年的每份基金份額分配金額分別為0.1063元、0.1099元和0.1136元，相當于年化收益率分別為3.03%、3.13%和3.23%。

五、總結

募集資金是REITs項目實施過程中的關鍵環節。倉儲物流REITs項目屬于權益型REITs，其收入主要來源于房地產租金收入。上述幾只已發行的倉儲物流底層資產穩定，高標準、高效率、高占有率的倉庫保證了穩定的租金收入和現金流。募集資金與底層資產估值之間的比例較低，募集資金使用效率較高。