青海樹人律師事務所關于《不動產登記法（征求意見稿）》的建議
樹人研究
2022年10月30日，自然資源部發布《不動產登記法（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。樹人律師事務所積極參與，經討論研究形成如下建議并提交。
第五十七條
【土地承包經營權的變更登記】
已經登記的土地承包經營權有下列情形之一的，發包方持發生變更事實的材料，可以申請土地承包經營權變更登記：
（一）權利人的姓名等事項發生變化的；
（二）承包土地的坐落、名稱、面積發生變化的；
（三）承包期限依法變更的；
（四）承包土地用途改變的；
（五）法律、行政法規規定的其他情形。
【建議】
將申請主體由“發包方”變更為“當事人”或“一方當事人”
【理由】
由于土地承包經營權變更事項的不同，因此會對發包人及承包人產生不同的影響，將申請人不限制于“發包人”一方，更便于希望申請變更登記的當事人完成變更登記，也更利于土地承包經營權的變更登記制度在實踐中落實。
第五十九條
【土地承包經營權的注銷登記】
已經登記的土地承包經營權有下列情形之一的，發包方應當持相關材料申請注銷登記：
（一）承包經營的土地滅失的；
（二）承包經營的土地被依法轉為建設用地的；
（三）承包經營權人放棄承包經營權的；
（四）法律、行政法規規定的其他情形。
【建議】
將申請主體由“發包方”變更為“當事人”或“一方當事人”。
【理由】
將申請主體不限制于“發包人”一方，更便于希望申請注銷登記的當事人完成注銷登記，也更利于土地承包經營權的注銷登記制度在實踐中落實。
第七十五條
【一般抵押權的變更登記】
有下列情形之一的，當事人應當持抵押權變更材料，申請抵押權變更登記：
（一）抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的；
（二）被擔保的主債權數額變更的；
（三）擔保范圍變更的；
（四）債務履行期限變更的；
（五）是否存在禁止或者限制轉讓抵押財產的約定發生變化的；
（六）抵押財產發生轉移導致抵押人發生變化的。
涉及第三人擔保的，不動產登記簿還應當記載債務人的姓名或者名稱變更的情形。
因被擔保主債權的數額、擔保范圍、債務履行期限發生變更申請抵押權變更登記時，如果該抵押權的變更將對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料。
【建議1】
將本條第一句修改為“有下列情形之一的，當事人應當持抵押權變更材料，共同申請抵押權變更登記”。
【理由】
本法第74條規定對于一般抵押權的首次登記，需要當事人共同申請登記，而對于一般抵押權的變更登記，只規定當事人可以持相關材料申請，未強調“共同”申請，而變更登記會同時對抵押權人、抵押人、債權人、債務人的權利義務產生影響，故應當在進行變更登記時要求當事人共同辦理，確保當事人達成了一致變更的意思表示。
【建議2】
在本條中增加“當事人協議變更抵押內容但未申請抵押權變更登記的，抵押人、抵押權人的姓名或者名稱、擔保的范圍、債務人履行債務的期限等內容以登記為準。”并明確變更登記的操作步驟，如直接登記變更事項。
【理由】
實踐中存在申請變更登記受阻礙的情形，不動產登記機關要求先注銷原登記再依據變更后的內容重新登記，這樣的變更方式會導致不動產在注銷登記后，重新登記前被查封或被其他權利人搶先登記的情形，增加變更登記的操作步驟及不予變更登記的后果能夠督促不動產登記機關嚴格、規范登記，督促權利人積極行使權力。
第七十九條
【最高額抵押權的首次登記】
設立最高額抵押權的，當事人應當持最高額抵押合同與一定期間內將要連續發生的債權的合同，申請最高額抵押權首次登記。
當事人申請最高額抵押權首次登記時，同意將最高額抵押權設立前已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，還應當提交已存在債權的合同以及當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。
【建議】
建議明確最高額抵押權首次登記的登記內容，如：抵押人、抵押權人的姓名；擔保的范圍；最高債權額；債權確定的期間等。
【理由】
本條未明確最高額抵押權首次登記的登記內容，會造成實踐的混亂，應當予以明確。
第八十五條
【更正登記處理的情形一】
不動產權利人、利害關系人申請更正登記，不動產登記機構認為不動產登記簿記載確有錯誤的，應當及時予以更正，但是已經辦理不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。
不動產登記簿記載無誤的，不動產登記機構不予更正并書面通知申請人。
不動產登記機構在辦理更正登記中需要更正不動產權屬證書內容的，應當書面通知權利人換發，并將換發不動產權屬證書的事項記載于不動產登記簿。
【建議】
建議將本條“不動產登記機構在辦理更正登記中需要更正不動產權屬證書內容的，應當書面通知權利人換發，并將換發不動產權屬證書的事項記載于不動產登記簿。”單獨列為一個條款，列于第87條之后。
【理由】
無論是依申請進行更正登記的兩種處理情形，還是依職權進行更正登記情形，都需要換發證書并將更正事項登記于不動產登記簿。將該內容列在85條第三款，隱含第86、87條更正登記的情形不需要換發證書并記載于不動產登記簿的意思。
第九十一條
【異議登記的注銷】
異議登記失效的，申請人或者不動產登記簿上記載的權利人可以申請注銷登記。
【建議】
將本條修改為“異議登記失效的，申請人或者不動產登記簿上記載的權利人可以申請注銷異議登記。”
【理由】
該條款的表述存在歧義，應特指可申請注銷異議登記，而非注銷對權利的登記。
第九十八條
【預告登記的消滅】
預告登記未到期，有下列情形之一的，當事人可以申請注銷預告登記：
（一）債權消滅的；
（二）預告登記的權利人放棄債權的；
（三）預告登記的權利人放棄預告登記的；
（四）法律、行政法規規定的其他情形。
前款債權消滅的情形是指處分不動產物權的協議無效、被撤銷、被解除等情形。
【建議】
第二款建議修改為：“前款債權消滅的情形是指處分不動產物權的協議無效、 被撤銷、確定不發生效力、被解除等情形。”
【理由】
依據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。”之規定，民事法律行為無效、被撤銷以及確定不發生效力后,均意味著民事法律行為的目的不能實現,應當恢復到民事法律行為成立或實施之前的狀態。因此，在九十八條第二款規定債權消滅情形時，加入不動產物權的協議確定不發生效力，更符合《民法典》的規定。
第一百一十一條
【一般民事主體查詢】
任何組織或者個人提交合法有效的身份證明，可以按照不動產的坐落、不動產權屬證書號或者不動產單元號查詢該不動產登記簿中記載的下列信息：
（一）不動產的自然狀況；
（二）不動產是否共有；
（三）不動產是否存在居住權登記、地役權登記、抵押權登記、租賃權登記、預告登記或者異議登記；
（四）不動產是否存在查封登記；
（五）法律、行政法規限制處分的其他情形。
律師可以根據人民法院簽發的律師調查令指定的調查內容，查詢、復制不動產登記資料。
【建議】
修改第二款為：“律師可以根據人民法院簽發的律師調查令或律師執業證書及律師事務所出具的律師調查函指定的調查內容，查詢、復制不動產登記資料。”
【理由】
根據《民事訴訟法》第六十四條：“代理訴訟的律師和其他訴訟代理人有權調查收集證據”及《律師法》第三十五條：“受委托的律師根據案情的需要，可以申請人民檢察院、人民法院收集、調取證據或者申請人民法院通知證人出庭作證。律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況”之規定，本條第二款存在限制律師自主調查權的情形。
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