售后返租，又稱售后回租、售后包租或者帶租約銷售，建設部2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》第四十五條第二款規定“售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。”

實踐中，開發商在對外銷售房屋時，會以高回報、高收益率等來吸引購房人，將商業地產如商場、酒店等劃成多個小面積出售給購房人，開發商或者開發商指定的運營管理公司（通常說的商管公司）再承租購房人購買的商業地產，租賃期限一般為三到十年，由開發商或者商管公司整體進行商業運營，開發商或者商管公司向購房人返還一定比例的租金。

房地產企業的售后返租為什么能夠吸引開發商、購房人和商戶呢？對于開發商而言，售后返租能夠吸引更多中小投資者，有利于實現資金快速回籠，從而解決房地產企業資金運營成本過高的問題；對于購房人而言，不僅享有商業地產的權屬，而且還能在售后返租模式中獲得穩定且較高的投資回報；對于實際經營商戶而言，可以享受開發商的租金減免及物業服務優惠政策，同時直接向開發商或者商管公司租賃商業地產，比起向購房人租賃更為便捷，租期和租金相對穩定。

售后返租一般有兩種模式：

涉及的主體及法律關系見下圖：

《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款規定“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”由此可見，我國對未竣工商品房的售后返租行為是明確禁止的，但是對于已經竣工的商品房的售后返租則是允許的。

根據《民法典》第五百零八條、第一百五十三條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。《商品房銷售管理辦法》系建設部發布的部門規章，以售后返租方式銷售未竣工商品房不屬于違反法律和行政法規的行為，所簽署的合同的在法律效力上屬于有效合同。但是違反《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，應當按照該辦法第四十二條規定，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

綜上，售后返租合同有效，但對未竣工的商品房采取的售后返租行為將面臨行政處罰。由于售后返租對房地產企業的誘惑極大，加之對不符合要求的售后返租行政處罰力度小，所以導致房地產企業很多時候對于未竣工的商品房仍然使用該種方式回籠資金。

基于本文研究的是房地產企業破產重整程序中的售后返租，因此我們專門針對房地產企業作為售后返租合同一方主體的情況進行分析。管理人可能有以下幾種處理方式：

《企業破產法》第十八條規定，繼續履行合同應當符合的條件是破產申請受理前成立，而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同。如果購房人尚未完全支付購買商業地產的款項，房地產企業也未向購房人交房，也沒有支付返租租金，或者即使交房但未按期返租金，此時該合同屬于繼續履行合同范圍。根據繼續履行合同的要求，管理人應在破產受理之日起兩個月內通知購房人繼續履行合同，管理人決定繼續履行的，購房人應當履行，但是購房人有權要求管理人提供擔保，管理人不提供擔保視為合同解除。在實踐中，購房人要求管理人提供擔保的情況不常見，畢竟如果能夠重整成功，按照售后返租合同約定向其交房并且返租金，是購房人當初參與售后返租項目的目的所在，因此更多情況是購房人會積極配合管理人的工作，在重整計劃執行中繼續履行該合同，或者根據重整計劃要求進一步完善售后返租合同。

如果購房人已經支付完畢購買商業地產的全部款項，房地產企業未交房的或者已經交房（此處系指房屋權屬已變更的情形）未返租金的，此時屬于一方當事人履行完畢義務的情形，不屬于破產法上的繼續履行合同。具體處理方式如下：

● 1.已支付完畢購房款，但未交房的情形。

因房屋尚未交付，購房人享有的僅為債權而非物權。此時，如果房地產企業進入破產程序，購房人有權就售后返租合同未履行產生的違約金向管理人申報債權。鑒于未履行合同的違約金具有懲罰性，因而在債權性質上為普通債權。

在這種情形下，購房人也可以選擇解除購房合同。解除合同需要解決以下兩個問題：

第一，解除購房合同應返還的購房款是否應當優先？

之前的系列文章中，我們已經了解關于消費者購房人即使解除購房合同，應當返還的款項也享有優先權，那么商業地產的購房人，在解除合同時的購房款是否享有優先權呢？消費者購房優先權是因為滿足生活居住需要，而非用于經營，但是商業地產的購房人購買商鋪是一種投資行為，不能滿足保護生存權的精神要求，因此不能享有優先權。盡管司法實踐中，也有對商鋪優先權支持的案例，系依據破產法原理，認為該商品房性質雖屬商業，具有一定的經營屬性，但該商品房的價值及所預期的經營收益承載了對購買人及其家人的生存保障功能，該購房行為仍屬普通消費購房范疇。

因此，原則上商業地產購房人解除合同后的款項不具有優先受償權，但如果功能和收益主要為保障和改善家庭生活的，仍屬于消費購房者，則具有優先性。

第二，解除購房合同后款項應在何時退還？

鑒于商業地產的售后返租運營模式的特殊性，進入破產程序前房地產企業一般已經收到購房人支付的購房款，如嚴格依照《企業破產法》規定的繼續履行合同處理，對不屬于繼續履行合同的合同予以解除，將會導致房地產企業欠付購房人大量的購房款不能退還，使得重整無辦法繼續進行；此外，已經售出的大量商業地產，一旦解除合同，房地產企業仍然面臨巨大的銷售壓力，不利于企業良性運轉。因此，原則上還是需要與商業地產的購房人充分溝通，盡量不要解除合同。

當然在實際操作中，還是允許購房人根據售后返租合同約定，確定購房人有權解除合同，并有權要求房地產企業按照合同約定支付違約金，但是解除合同后的購房本金及違約金應當被認定為為普通債權，并根據房地產企業的整體資金情況進行預判，合理安排在重整計劃中。

● 2.已支付完畢購房款且已交房，但未返租金的情形。

該種情況下，購房人已經享有房屋權屬，租金是售后返租模式中的房屋租賃合同關系中的內容，購房人可以按照合同約定向房地產企業主張未付租金的違約金，也可以按照合同解除條款解除租賃關系。違約金在法律性質上屬于普通債權，在房地產企業破產程序中，將被認定為普通債權。

綜上，管理人應根據售后返租合同是否繼續履行的情況，安排房地產企業對售后返租情況進行整體梳理與了解。對繼續履行的售后返租合同的相關內容，包括返租商業的具體情況、返租協議確定的期限、利率、返租的時間等內容，全面了解房地產企業應該在什么時間開始給購房人返租金，每月返租金多少，返多長時間，一共需要返租金多少；對于不屬于繼續履行合同的售后返租合同，也要測算出應返還購房款及違約金，這些關乎重整計劃中償債方案的設計。

房地產企業能否重整成功，核心內容是能否尋找到資金續建未完工程。通過上面分析和介紹，我們了解到售后返租能夠作為房地產企業重整前的融資渠道，其當然也可以成為重整程序中的資金來源渠道，但一定要做好規劃和安排。企業應對項目建設和運營管理整體把控，了解市場經濟走向、商業地產的政策變化和當地監管政策，綜合研究項目開發前景，并且對實際經營商戶的履約情況進行調查了解，事先做好規劃和預判。

售后返租是房地產企業廣泛采用的運營模式，涉及的購房人人數眾多，如果處理不當很容易引起大規模上訪、鬧訪事件，增加社會的不穩定因素。因此，在房地產企業破產重整中，應當根據房地產企業售后返租合同履行的實際情況，結合房地產企業的整體資產和負債規模作出合理安排，妥善解決相關主體之間的矛盾，保障債權人、債務人合法權益的同時，維護社會穩定，達到各主體共贏的目的。