近年來，房地產行業(yè)政策環(huán)境偏緊，在“房住不炒”的總基調下，房地產市場遭遇了“寒冬”。同時受“三道紅線”融資政策調控，部分采用“高杠桿”謀求快速發(fā)展的房地產企業(yè)盈利能力迅速下滑，資金緊張趨勢加深，已面臨資不抵債、無法清償?shù)狡趥鶆盏睦Ь场?/span>

在此背景下，知名房企暴雷、中小房企破產的新聞屢見不鮮。那么作為購房者，一旦房地產企業(yè)破產了，該如何保障自身權益呢？根據破產實務經驗，樹人并購團隊對購房者主要關注的重點問題作以下解答。

答：一是建議購房者及時關注房地產企業(yè)破產公告，在債權申報期限確定后，優(yōu)先以繼續(xù)履行為前提向破產管理人申報債權，即主張繼續(xù)履行房屋買賣合同，要求交付房屋、辦理過戶登記；二是購房者是否能實現(xiàn)購房之目的則需要具體結合房款支付進度、房屋建設進度、登記情況等進行分析確定，具體破產實務處理方式如下：

在企業(yè)破產申請受理前，房屋已經登記至購房者名下的，除非屬于個別清償、以不合理的價格轉讓等行為，滿足《企業(yè)破產法》關于管理人行使撤銷權的條件，否則該房屋不屬于破產財產，破產管理人無權收回房屋。

在此情形下，需要按照法律規(guī)定區(qū)分商品房消費者和一般買受人。

若經管理人審查，購房者在破產受理前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋；已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的，購房者符合商品房消費身份，對房屋具有絕對優(yōu)先受償順位，即在破產程序中享有“超級優(yōu)先權”。同時在破產實務中，前述商品房消費者身份條件尚需結合《全國法院民商事審判工作會議紀要》規(guī)定及實際情況進行分析判定，例如商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的；商品房消費者支付的價款接近于百分之五十的，破產管理人亦可酌情確認為符合規(guī)定。

在購房人具有商品房消費者身份且該商品房項目已經建成或存在續(xù)建可能的，購房者可依據重整計劃安排繼續(xù)履行房屋買賣合同，實現(xiàn)購房目的；但需要注意的是假若企業(yè)已無挽救價值或重整失敗轉為清算，購房人的最終受償情況需以破產財產變現(xiàn)價值、財產分配方案確定的清償方式及比例為準。

若經管理人審查，購房者屬于商品房消費者之外的一般買受人，在符合下列情形的情況下，其對所購房屋具有物權期待權：

但一般買受人的物權期待權是否具有對抗效力，在破產程序中能否排除他人行使取回權、被用以優(yōu)先清償他人債權，尚需要結合案件實際情況具體判斷。比如，若購房人曾辦理了預告登記，可能對購房人在破產程序中對抗其他債權人、在分配環(huán)節(jié)實現(xiàn)物權期待權具有重大作用。

在此前提下，購房者的核心義務尚未履行完畢，并不滿足商品房消費者的條件，因此管理人可依據《企業(yè)破產法》規(guī)定決定解除合同。此時，購房者已支付的購房款僅可作為普通債權進行受償，不具有優(yōu)先性；但結合目前房地產市場低迷現(xiàn)狀，企業(yè)為了盡快售出房產、回籠資金，可能在重整計劃中設定相關規(guī)定，比如購房人在期限內按合同約定支付剩余房款的前提下，房屋買賣合同可繼續(xù)履行，基于此，購房人可實現(xiàn)購房目的。

綜上，購房者在向管理人申報債權后，尚需持續(xù)關注債權審查結果，定期與管理人溝通破產程序進展，并適時行使破產相關權利，如查閱債務人相關資料、提出債權異議等，以保障自身權益最大化實現(xiàn)。

答：不能。若在房地產企業(yè)破產前解除房屋買賣合同，買賣法律關系將轉變?yōu)橐话銈鶛鄠鶆贞P系，購房者身份隨之轉變?yōu)槠胀▊鶛嗳耍瑢贤獬蟮耐朔靠罘颠€不享有優(yōu)先權，無法在破產程序中向管理人主張“超級優(yōu)先權”。因此，在無法立即拿到退房款的前提下，不建議購房者在房地產企業(yè)破產申請受理前主張解除房屋買賣合同，避免債權早早淪為普通債權而失去保障。

答：必須明確的是，“棄房斷供”不僅無法解決債務問題，還會給購房者帶來個人信用的破產。一般來說，買房普遍采用按揭貸款方式，如果購房者“斷供”，貸款銀行勢必會采取訴訟、司法執(zhí)行房產等方式實現(xiàn)債權，若通過執(zhí)行房屋仍無法償還全部債務，銀行將會繼續(xù)向購房者追償，查封購房者名下個人財產，屆時將會對購房者個人征信造成負面影響。因此，“棄房斷供”并非明智之選。

那么購房者應當如何維權呢？一般來說，房地產企業(yè)極具挽救價值，基本都是進入重整程序。而在重整程序中，債務人及管理人均會積極引入投資資金或實力雄厚的投資人，以此幫助企業(yè)房產項目續(xù)建以及后續(xù)發(fā)展，最大化保障債權人權益。因此，建議購房者盡快向管理人申報債權、主張繼續(xù)履行原房屋買賣合同，積極參與破產程序。結合房企破產實務處理模式，購房者可按照重整計劃規(guī)定，或將在房屋建設完成后實現(xiàn)交房，或將通過以房抵債、現(xiàn)金清償?shù)惹鍍敺绞竭M行受償；即使房地產企業(yè)破產清算，購房者亦可在清算程序中按照破產財產分配方案確定的清償方式及比例受償，以此保障自身權益實現(xiàn)。

答：依據《企業(yè)破產法》規(guī)定，破產管理人對破產受理前成立而雙方均未履行完畢的合同有權決定解除或履行。

答：破產管理人對破產受理前成立而雙方均未履行完畢的合同決定解除或履行。一般而言，在管理人決定繼續(xù)履行的情況下，購房者不得拒絕履行，否則將按照合同約定及《民法典》相關規(guī)定承擔不履行合同的違約責任。

但在房企破產實務中，部分重整計劃中會明確規(guī)定商品房消費者限期補足購房款，未在期限內補足的，房屋買賣合同將予解除，購房款按照同類債權清償方式進行受償。在此前提下，購房者可以解除合同且不用承擔違約責任。

答：實務中，部分房地產企業(yè)為了解決資金需求或經營需要，可能將已簽訂拆遷補償安置協(xié)議的房屋對外進行銷售，從而導致被拆遷人與第三人購房者的權利產生沖突。基于此，為了保障被拆遷人的合法權益，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣合同解釋》”）特別賦予了被拆遷人可優(yōu)先取得安置房屋的權益，即在滿足法律規(guī)定條件的前提下，被拆遷人對安置房屋享有的優(yōu)先權優(yōu)先于購房人的期待物權。主要是因為在涉及拆遷房屋安置情形下，被拆遷人獲得補償安置的權利是基于所有權的調換，系拆遷人用特定化的回遷房屋對其進行安置，實質是拆遷人對房屋物權的延伸。因此管理人在依法審查被拆遷人身份、拆遷補償安置協(xié)議，確定安置補償房屋位置及用途特定后，將還建房屋登記至原拆遷戶的名下屬于合法行為。在此情形下，商品房消費者無法取得所購房屋所有權，但可在破產程序中對已繳納的購房款依法優(yōu)先受償，并要求房地產企業(yè)承擔違約責任。

但需注意的是，在2020年修訂《商品房買賣合同解釋》時，已經刪除了被拆遷人優(yōu)先權相關條款。鑒此，后續(xù)在破產實務中，各地法院如何認定被拆遷人優(yōu)先權可能存在不同意見，尚需要進一步觀察。