上一期中本所律師對新冠疫情下合同解除相關問題進行了解讀。本期，本所律師將重點通過受疫情影響的租賃合同履行、買賣合同履行、建設工程合同履行等三個方面進行解讀。

一、受疫情影響租賃合同如何履行？

01.企業所承租的餐飲、酒店等經營性用房或企業所承租的廠房等生產性用房，因疫情影響導致無法正常生產經營的，承租方能否單方面解除租賃合同？

答：在本次疫情被認定為不可抗力事件的前提下，若承租行為符合“因不可抗力事件導致合同目的無法實現”這一情況，承租方可基于法定解除權單方解除租賃合同。承租方在解除合同時，需依法履行通知義務，減少給出租方帶來的損失。

02.企業所承租的餐飲、酒店等經營性用房以及企業所承租的廠房等生產性用房，因疫情影響導致無法正常經營的，承租方能否要求免除租金或減少租金？

答：如依據原租賃合同繼續履行將對承租方產生明顯不公平或致使合同目的無法實現的，承租方可依據《中華人民共和國民法典》第五百三十三條的規定，向出租方提出對租金酌情予以減免的書面申請，如出租方同意，雙方可就租金的減免另行簽訂書面補充協議。如出租方不同意的，承租方可依據上述規定，通過提起訴訟或仲裁的方式請求對租金條款予以變更。在得到最終生效判決或裁決前，承租方應依據原租賃合同的約定繼續履行租金的支付義務。

03.因疫情影響導致承租方無法正常經營，承租方訴請解除合同或變更合同的情況下，出租方應如何應對？

答：如承租方依據“不可抗力”、“情勢變更”等方面主張變更或解除租賃合同的，出租方應積極應訴，并就疫情不足以導致租賃合同目的無法實現、承租方并非無法履行合同義務、繼續履行不足以導致對承租一方嚴重不公平等情形予以充分舉證，證明當前疫情不足以導致雙方的租賃合同目的無法實現，承租方仍應依據租賃合同約定的內容繼續履行。

04.在疫情期間，出租方要求承租方強制停業的，是否構成對租賃合同的違約？

答：出租方如因遵循政府政策要求承租方停業的，不構成對租賃合同的違約。如因出租方自身原因要求承租方停業的，可能構成對租賃合同的違約，承租方可能會據此要求出租方對租金予以減免，甚至主張出租方賠償因停業而造成的實際損失。

05.在疫情期間，出租方不同意對承租方減免租金是否構成違法或違約？

答：在疫情期間要求承租方按照原租賃合同繼續履行的，不構成違法或違約。

律師建議

雖然各地政府及各行業發布了租金減免的倡導性文件，疫情期間租賃合同中租金條款是否予以變更由合同雙方自行商定。但鑒于疫情大環境之下，考慮到承租方的經營情況受到較大影響，建議出租方與承租方就租金的支付及減免事宜進行友好協商，給予一定比例的優惠，相互體諒，以維護租賃雙方長期的合作關系、攜手共渡難關，也有助于維護企業的商譽。

06.在疫情期間，出租方能否要求解除租賃合同并承擔違約責任？

答：承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

07.疫情期間，承租國有企業房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋用于經營的服務業小微企業、個體工商戶等承租人能否要求減免租金？

答：承租國有企業房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的服務業小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的，人民法院應予支持。

承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。

08.商鋪、酒店等承包經營合同由于疫情防控措施造成停業或者客流量明顯下降，承包人能否要求變更合同？

答：承包經營合同具有明顯的營利性，當因采取疫情防控措施造成停業或者客流明顯減少時，給承包人造成的損失顯然超出一般商業風險的范疇，由此產生的糾紛，應積極促成當事人協商調解解決。協商調解不成，承包人以繼續履行合同對其明顯不公平等為由請求減免相應承包期間的費用或請求變更相應合同內容的，應予支持。

二、受疫情影響買賣合同如何履行？

01.疫情期間因“封城”“禁行”或其他交通管制行為等其他疫情防控措施導致當事人不能按照約定的期限履行買賣合同或者履行成本增加的，當事人能否請求解除合同？

答：根據《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》，因疫情或者疫情防控措施導致當事人不能按照約定的期限履行買賣合同或者履行成本增加，但繼續履行不影響合同目的實現，當事人請求解除合同的，人民法院不予支持。

因疫情或者疫情防控措施導致出賣人不能按照約定的期限完成訂單或者交付貨物，繼續履行不能實現買受人的合同目的，買受人請求解除合同，返還已經支付的預付款或者定金的，人民法院應予支持；買受人請求出賣人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

02.在疫情期間因“封城”“禁行”或其他交通管制行為等其他疫情防控措施的條件下，賣方已將貨交承運人，但是在延遲交付期間貨物發生了損毀，風險應該怎么承擔？

答：對于貨物毀損滅失的風險承擔，合同有約定的則從其約定，合同未約定的根據《中華人民共和國民法典》第八百三十二條的規定，承運人對運輸過程中貨物的毀損、滅失承擔賠償責任。但是，承運人證明貨物的毀損、滅失是因不可抗力、貨物本身的自然性質或者合理損耗以及托運人、收貨人的過錯造成的，不承擔賠償責任。

03.因疫情原因導致賣方無法按照約定時間交付貨物，買方可以主張遲延付款嗎？

答：對于付款期限的問題，首先應檢視合同的具體約定。如系先款后貨的情況，雖然賣方存在因疫情影響延遲交付的情況，但是不影響買方先付款的義務，除非買方能夠證明賣方因此次疫情有喪失或者可能喪失履行債務能力的情形，并且需要獲取并保留賣方不能履行的證據，同時按照《中華人民共和國民法典》第五百二十七條的規定通知對方要求中止履行，否則還是應按照約定付款。

如付款方式為先貨后款，則可以根據實際到貨時間進行付款。

04.因疫情原因賣方無法按照約定時間交付貨物，導致買方對第三方違約的，買方如何采取救濟措施？

答：在此種情況下，買方應及時告知第三方具體情況，協商解決。同時，買方需考慮貨物是否具有可替代性，如具有可替代性，買方應盡快采取措施尋找替代品，避免違約。如貨物屬于特定物，則可以根據疫情情況選擇適用情勢變更或不可抗力，與第三方進行協商。

05.疫情期間，售價畸高的民生用品、防疫用品相關買賣合同是否有效？

答：疫情期間售賣民生用品、防疫用品，存在哄抬價格、大幅提高售價情形的，屬于違反《中華人民共和國價格法》的強制性規定，應認定價格無效。

除民生用品、防疫用品以外的其他買賣合同，若當事人因受到欺詐、脅迫而訂立合同，或者處于危困狀態、缺乏判斷能力等導致合同顯失公平的，則受到欺詐、脅迫以及受損害的一方有權請求人民法院撤銷合同。

三、受疫情影響建工合同如何履行？

01.因受疫情影響，建設工程施工合同糾紛如何處理？

答：因疫情或者疫情防控措施導致承包方未能按照約定的工期完成施工，發包方請求承包方承擔違約責任的，人民法院不予支持；承包方請求延長工期的，人民法院應當視疫情或者疫情防控措施對合同履行的影響程度酌情予以支持。

疫情或者疫情防控措施導致人工、建材等成本大幅上漲，或者使承包方遭受人工費、設備租賃費等損失，繼續履行合同對承包方明顯不公平，承包方請求調整價款的，人民法院應當結合案件的實際情況，根據公平原則進行調整。

02.建設工程所在地政府明確要求推遲復工或暫停施工，進而影響項目進度，導致工期延長，該如何處理？

答：根據《民法典》第五百九十條規定，建筑業企業因政府明確要求推遲復工或暫停施工的情形，屬于不可抗力，有權主張順延工期，因此導致工期延長等違約，依法不承擔違約責任，但應及時通知對方當事人并在合理期限內提供證明，以減輕可能給對方造成的損失。同時，建筑企業應當采取措施盡量避免和減少損失的擴大，比如積極尋找可替代的供應商等避免和減少工期延誤的措施。

03.施工單位因響應政府號召，做出停工或分散工作業的決定以避免疫情集中傳染從而影響項目工程建設進度，導致工期延長，該如何處理？

答：新冠疫情防控措施對施工單位工期延長的阻礙是否構成不可抗力的認定，應綜合案件具體情形依法進行，主要考量的因素包括疫情影響的期間、地域范圍、對施工單位的工期、人員安排、材料設備成本等不利影響、以及當事人有無對因此導致工期延長情形的約定等等。因此，建筑企業認為工期延長的是由于不可抗力導致的，應當及時通知對方當事人并說明原因，且應采取積極避免和減少工期延誤的措施。同時，施工單位因疫情或疫情防控措施導致工期延長，可以請求變更合同履行期限。

04.工程所在地未強制要求拖遲復工或新開工，但因工程所需勞務和物資所在地采取停工停產或限制人員物資流動等措施，間接影響到工程的復工或新開工以及工程的實際建設進度，導致工期延長，該如何處理？

答：建筑業企業應采取積極尋求供應替代商、安排其它執有相關資格證書的人員暫時頂崗等避免和減少工期延誤的措施。認為工期延長的情形符合不可抗力，應當及時通知對方當事人并說明原因。

05.建設工程施工合同因停工或順延工期而造成的損失或產生的費用，應當由誰承擔？

答：根據最高人民法院發布《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》，疫情或者疫情防控措施導致人工、建材等成本大幅上漲，或者使承包方遭受人工費、設備租賃費等損失，繼續履行合同對承包方明顯不公平，承包方請求調整價款的，人民法院應當結合案件的實際情況，根據公平原則進行調整。

新冠疫情及防控措施不僅會導致工期延誤，還會產生財產損失、費用增加等后果。建設工程領域，對于不可抗力造成的損失承擔在《建設工程施工合同》通用條款中均有明確約定，除非當事人另有約定，一般通用條款一旦選擇適用即對雙方當事人均具有約束力。對于工期延誤所造成的費用和損失，原則上應由施工單位和建設單位合理分擔，對于停工期間承包人應發包人要求留在施工場地的必要管理人員及保衛人員的費用應由發包人承擔。

06.建設工程施工合同因疫情而順延工期的，施工單位可以要求發包方支付哪些費用？

答：通常，施工合同中已就不可抗力情形下合同雙方的責任免除和分擔進行了約定，如果雙方適用了建設工程施工合同范本，應按照范本約定執行。以《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-2020-0216）通用條款為例，承包人可要求發包人支付以下款項：（1）永久工程、已運至施工現場的材料和工程設備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財產損失；（2）停工期間必須支付的工人工資；（3）發包人要求趕工的，由發包人承擔趕工費用；（4）承包人在停工期間按照發包人要求照管、清理和修復工程的費用。

07.建設工程施工合同因新冠疫情而順延工期的，停工和復工日期如何認定？

答：停工日期可根據建設雙方的合同約定、停工通知、施工日志等確定。對于復工日期，則需根據政府文件，結合疫情造成的持續性影響（例如工人無法正常返工、材料設備因交通管制或物流限制無法采購、運輸等）進行判斷。為明確復工日期，發包人應在疫情解除后及時發出復工通知；如承包人主張不能按照政府規定的最早復工日期或發包人通知的復工日期復工的，應收集證據證明其因疫情造成的持續影響而無法按期復工（例如要求監理、供應、運輸等各單位出具有關不能按期開工或履行合同的證明文件）。

08.建設工程施工合同因疫情暫時不能履行，隨著疫情發展，施工單位人工成本及材料成本大幅上升，若原合同約定包干總價或定額計價，施工單位能否主張增加人工費、材料費用？

答：在各項費用增加的情況下，如合同中已設置調整價格的機制，則可以按照合同約定調整價格；如合同為固定總價合同，則在漲價超出合理預期、繼續履行合同對一方顯失公平的情況下，可以主張適用情事變更進行調價。但主張方需要證明（1）履約成本顯著高于疫情爆發前；（2）履約成本的提高與疫情的直接關聯性；（3）繼續按原合同履行，一方利益將明顯受損。

09.受疫情影響造成工期延誤，工程復工后發包方要求趕工，趕工措施費由誰承擔？

答：首先明確疫情是產生趕工措施費的直接原因，且對于受疫情影響較大、對合同履行產生實質性影響的施工企業，可以根據合同約定的趕工措施費用的計算原則及方法執行，若合同中未約定，則施工方可以按照《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2013）規定，援引不可抗力條款向發包人主張趕工措施費。

結語

疫情還沒結束，全民戰“疫”，沒有從天而降的英雄，只有挺身而出的你我他。新冠肺炎疫情發生以來，樹人律師事務所團結帶領全體律師發揮專業優勢、人才優勢，全力做好疫情防控法律服務。由于時間緊迫，本文概括及收錄的問題有限，文中如有疏漏之處，仍望不吝賜教。同時，我們也會保持對相關法律法規、防疫政策的關注，如有變化，我們將及時更新。