因規避法律或國家政策（如：規避限購政策、規避限貸政策、稅收政策）、滿足特定購房優惠條件、隱匿真實財產信息等原因，實踐中存在許多借用他人名義來購買房屋的行為，由此產生房屋產權登記人與實際出資人不一致的情況。同時，由于借名買房人自身疏忽或過戶條件限制等原因，借名買房人在購房后未能盡快與名義購房人辦理房屋產權過戶登記手續，由此便產生了相關的隱患。當名義購房人陷入訴訟案件，并被法院采取強制執行措施時，登記在其名下的房屋往往就成為了被執行的標的。那么，此種情形下，在案外人執行異議之訴中，借名買房人能否以其系案涉房屋的實際權利人為由排除法院的強制執行呢？

最高人民法院在2019年11月29日發布的《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）中，對借名買房人提起的案外人執行異議之訴，提供了兩種解決方案，具體如下：

方案一

金錢債權執行中，人民法院對登記在被執行人名下的財產實施強制執行，案外人以下列理由提起執行異議之訴，請求排除強制執行的，人民法院不予支持：（一）案外人借用被執行人名義購買不動產或者機動車等，其系被執行不動產或者機動車等的實際權利人。

案外人因借名所遭受的財產損失，可以依法向被借名者另行主張權利。

方案二

金錢債權執行中，人民法院對登記在被執行人名下的財產實施強制執行，案外人以下列理由提起執行異議之訴，請求排除強制執行，經查證屬實，且不違反法律、行政法規強制性規定，亦不違背公序良俗的，人民法院應予支持：（一）案外人借用被執行人名義購買不動產或者機動車等，其系被執行不動產或者機動車等的實際權利人。

案外人利用借名方式隱匿違法犯罪所得、利用內幕信息實施股票證券交易等構成犯罪的，或者違反限購政策、資質管理等規定，或者規避執行的，應當依法追究其刑事責任或者按照有關法律法規政策處理。

兩種方案從內容上來看，持完全對立的觀點，除此之外現行的法律規定及司法解釋，未明確規定在案外人執行異議之訴中，借名買房人能否以其系實際權利人為由排除法院的強制執行，由此導致司法實踐中對于此類案件的處理存在較大爭議。

在持肯定態度的借名買房類執行異議之訴案件中，法院從維護實際權利人合法權益的角度出發，依據《不動產登記暫行條例》第八條第三款“不動產登記簿應當記載以下事項： 

（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項”以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋一》第二條“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持”之規定，認為房屋產權登記僅用于記載不動產自然狀況和權屬情況，僅具有不動產權利的推定效力，并不具有不動產實際歸屬的確定效力，在與真實權利狀態不符的情況下，當事人可進行更正。若借名買房人能夠證明已實際支付購房款，并且占有、控制或支配案涉房屋，則其享有足以排除法院強制執行的民事權益。

案例鏈接：（2017）津民申2041號、（2020）最高法民申4號

在持否定態度的借名買房類執行異議之訴案件中，法院從維護不動產物權登記公示公信效力的角度出發，認為借名買房協議只在當事人內部產生債權債務關系，不發生物權變動的效果，不能據此即認定借名人是案涉房屋的所有權人。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定進行登記，借名買房所購房產登記在名義人購房人名下，作為債權人的申請執行人的權益應當得到保護。

同時，借名買房行為具有一定的違法性，借名買房人將房屋登記在名義購房人名下系有意為之，并非客觀的登記錯誤，借名買房人應自行承擔相應的風險，其不能據此排除法院的強制執行。此外，在檢索相關案例時，我們發現法院在裁判時還會關注借名買房人與名義購房人所簽訂的借名買房協議效力問題，在（2020）陜01民終8270號以及（2020）最高法民再328號案件中，法院認為借名買房人為規避國家限購政策而借名買房，損害公共利益和公共管理秩序，行為具有不正當性，借名買房協議應認定為無效，借名買房人不能排除法院對案涉房屋的執行。

在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名買房人可依據借名買房協議要求名義購房人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在未經法定程序進行變更登記前，借名買房人不能據此直接被確認為房屋的所有權人，其享有的債權請求權不能排除法院的強制執行。

案例鏈接：（2019）最高法民申3598號、（2019）最高法民再29號、（2020）陜01民終8270號、（2020）最高法民再328號

實際上，上述兩種觀點的差異根源于對借名買房人權利性質上認定的不同。在持肯定態度的案件中，法院采用的是“物權說”的觀點，即借名買房人系房屋事實上的所有權人，有權請求確認房屋歸其所有，借名買房人實際上對案涉房屋享有物權，基于此借名買房人享有的物權優先于申請執行人享有的一般債權。在持否定態度的案件中，法院采用的是“債權說”的觀點，即借名買房人與名義購房人之間關于房屋所有權歸屬的約定，僅在合同當事人之間產生債權債務關系，并不能據此直接產生設立房屋所有權的法律效果，借名買房人依據合同約定享有的是債權，該債權的內容為請求名義購房人將房屋轉移登記至借名買房人名下，借名買房人享有的債權并不優先于申請執行人享有的債權。

對于此，筆者認為借名買房人不能以其系實際權利人為由排除法院的強制執行，理由如下：

首先，基于物權公示原則，設立或轉讓物權，必須采用法律規定的方式進行登記，才能取得對抗第三人的法律效果。在借名買房關系中，借名買房協議僅在借名買房人與名義購房人之間產生債權債務關系，借名買房人可基于借名買房協議，要求名義購房人將房屋產權登記轉移至自己名下，但不能據此直接產生物權變動的法律效果,其享有的系債權而非物權。因此借名買房人基于借名買房協議享有的債權并不優先于申請執行人享有的債權。

其次，就借名買房行為本身而言，往往是出于規避限購政策、享受優惠政策，甚至是隱匿個人財產等目的，該行為損害公共利益和公共管理秩序，不具有正當性，甚至具有違法性。借名買房人在選擇以借名形式購買房屋時，應當預見到可能由此帶來的風險，并承擔此種風險產生的后果。在申請執行人的合法權益與借名買房人的權益產生沖突時，應優先保護申請執行人的權益，借名買房人應通過借名買房協議的約定向名義購房人主張自己的權利。

最后，從維護房地產市場穩定及司法秩序的角度出發，若支持借名買房人排除強制執行的訴訟請求，將會助長借名買房現象的增加，一方面會影響國家對房地產市場政策的調控，另一方面也違反了民事訴訟中的誠實信用原則，既會擾亂正常的司法秩序，也會造成司法資源的浪費。

綜上所述，現行法律規定及司法解釋雖未明確規定，借名買房人能否以其系實際權利人為由排除法院的強制執行，但從近年來的裁判案例來看，持“債權說”的觀點在逐步增多，借名買房人基于借名買房協議享有的債權并不能優先于申請執行人享有的債權，借名買房人不能據此排除法院的強制執行。同時，法院在裁判時也更加關注采用借名買房形式購房背后的原因，側重于維護公共利益以及公共管理秩序。因此，對于購房者來說，借用他人名義購房的風險在逐步上升，應謹慎選擇。