房地產開發企業的破產一直以復雜著稱，在債權認定環節就與其他破產案件不同，其中建設工程債權認定、購房人債權的認定便存在諸多爭議，樹人律師也在此前的文章中為大家做過解析。今天，我們帶大家看看房地產開發企業破產中的另一種特殊債權，國有土地使用權出讓金。

很多新聞報道和文章將這一概念描述為“土地出讓金”，事實上，這一描述是不準確的。一方面根據《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”，另一方面，使用集體土地的應當支付流轉費用，也不存在出讓金一說。所以一般描述中的“土地出讓金”其準確名稱應當是“國有土地使用權出讓金”。那么，這類債權能否獲得優先受償呢？對此，理論界和實務界一直存在爭議。

部分觀點認為國有土地使用權出讓金不宜優先受償。

他們認為，《破產法》及相關司法解釋對于優先受償的債權有較為明確的規定。其中，《破產法》第一百零九條確定了有財產擔保債權就特定財產享有優先受償權利；第一百一十三條對破產財產的清償順序規定為，在優先清償破產費用和共益債務后，按職工債權、稅款債權、普通債權的順序進行清償。另外《海商法》確定了船舶優先權，《民用航空法》確定了民用航空器優先權，《民辦教育促進法》、《商業銀行法》、《保險法》也規定了民辦學校、商業銀行、保險公司等特殊主體破產時要對學生、儲戶、投保人等特定優先權人加以保護。除此之外最高人民法院還通過一些司法解釋及批復給予了消費者購房人、建筑工程承包人等主體在企業破產中的優先權。

據此，部分觀點認為，國有土地使用權出讓金既不屬于有財產擔保債權，亦不屬于破產費用、共益債務或者職工債權和稅款債權的范疇，也沒有其他法律及司法解釋明確其金應當優先受償。

也有部分觀點認為國有土地使用權出讓金應當優先受償。

這些觀點需要結合《破產法》和《預算法》來看，根據《預算法》第二十七條規定，“一般公共預算收入包括各項稅收收入、行政事業性收費收入、國有資源（資產）有償使用收入、轉移性收入和其他收入”，國有土地使用權出讓金很明顯屬于國有資源（資產）有償使用收入，那么自然也和屬于和稅收收入一樣的一般公共預算收入。同時，依據《預算法》第五十五條規定，“不得違反法律、行政法規規定，多征、提前征收或者減征、免征、緩征應征的預算收入”。從這一角度來看，國有土地使用權出讓金同稅收的確存在一定的相似性。

同時，該部分觀點認為，《破產法》是作為審理企業破產案件的普遍性法律，適用于所有破產案件，故而僅作了普遍性事項的規定，不能涵蓋所有問題。更何況，《破產法》的基本屬性為程序法，雖然有部分實體處理的規定，但不改變其基本屬性。首先，在企業的日常生產經營中，所有企業都會面臨職工、稅務等方面的問題，但絕大多數企業都不會涉及國有土地使用權出讓事宜，《破產法》不可能把所有情況都優先考慮到；其次，《破產法》同樣沒有關于購房人優先權的明確規定，卻在破產重整實踐中給予了符合標準的購房人近乎絕對的優先權，類似的還有船舶、飛行器等特定物的優先權。所以應當將《破產法》綜合各專門性的部門法進行體系化的擴大解釋，而國有土地使用權出讓金和稅款一樣同屬于一般公共預算收入，自然具備和稅款同樣的地位，屬于優先受償的范疇。

《土地管理法》第五十五條規定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”，《不動產登記暫行條例實施細則》第三十四條也規定“申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：（三）土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證”。

所以國有土地使用權出讓金能否優先受償需要以法院裁定受理破產時的繳納情況分類討論。

情況一：國有土地使用權出讓金未繳納完畢，相關權證未辦理。

《破產法》第十八條規定“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行”，管理人則應當按照債務人財產最大化的原則，行使決定繼續履行或者解除的選擇權。一方面，《國有土地使用權出讓合同》簽訂后，國有土地使用權出讓金未繳納完畢，相關權證未辦理，屬于“未履行完畢的合同”。另一方面，國有土地使用權一般需要通過招拍掛等形式取得，價格也不斷攀升，繼續履行能夠實現債務人財產增加。管理人可以依照上述規定決定繼續繳納國有土地使用權出讓金以獲得國有土地使用權。為此支付的費用屬于《破產法》第四十二條規定的“請求對方當事人履行雙方均未履行完畢的合同”而產生的共益債務，由債務人財產隨時清償。

情況二：國有土地使用權出讓金未繳納完畢，相關權證已辦理。

在樹人律師看來，這種情況下的國有土地使用權出讓金債權本就是一個因為違法行為才會產生的“畸形”債權，不應當優先受償。

從前述規定可以看出，國有土地使用權出讓金是房地產開發企業取得國有土地使用權必經的前置條件，不應當存在土地已由房地產開發企業使用而出讓金未繳納的情形。

一方面，國有土地使用權出讓金債權的背后是行政機關的違法與違規操作，無論如何，一個違法違規行為導致的后果卻需要法律對其優先進行保護都是不合理的；另一方面，破產企業財產有限，如果對《破產法》不加節制的無限擴大解釋，賦予大量優先清償的權利將對其他債權清償產生巨大影響，這既是對其他債權人權利的損害，也不利于《重整計劃》的表決通過。

此外，如果破產企業不再繼續辦理土地使用權相關權證，要求與土地管理部門解除《國有土地使用權出讓合同》并返還已繳納的土地出讓金時則需另外討論，不存在國有土地使用權出讓金的清償問題。