建工訴訟 | 篇六：購房人辦理預告登記后，能否對抗承包人的優先受償權？
2020-12-16 09:04:55
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將于2021年1月1日生效的《民法典》第807條規定，發包人未支付工程價款的，承包人就建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。建設工程價款優先受償權優先于發包人之普通債權人的債權，也優先于建設工程上設定的抵押權等。
但是，也有相關法律規定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，那么大部分款項指的是多少？付了全款能對抗承包人的工程價款優先受償權嗎？
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”那么該條規定的大部分款項又如何界定呢
A公司開發建設的“幸福金融”項目，發包給B公司進行承包建設，建設完成后，A公司按相關法律規定辦理了《商品房預售許可證》，C公司相中“幸福金融”的辦公環境及所處地段，準備購買“幸福金融”甲號樓用作辦公大樓，但是承包人B公司建設完成后，A公司未按期向B公司支付相應工程價款，同時C公司和A公司已簽訂了《商品房買賣合同》，辦理了預告登記。那么C公司購買的房屋能夠對抗B公司的建設工程優先受償權嗎？
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”那么該條規定的大部分款項又如何界定呢？
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號）第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
可見，已支付大部分款項指的是《商品房買賣合同》約定的房屋總價款的50%以上。
問題二：支付了房屋總價50%以上就能對抗建設工程價款優先受償權嗎？
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號）第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
根據以上所有規定，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他普通債權。若A公司經承包人催告后，仍逾期不支付工程價款的，承包人可以申請人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程拍賣的價款優先受償。
雖然，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定消費者支付全部或大部分價款后該商品房就能對抗建設工程優先受償權，但結合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2015〕10號）第二十九條規定，除了要支付50%以上的購房款，還需要滿足
③已辦理或非因買受人自身原因未辦理過戶登記等條件，才可以對抗承包人的優先受償權的權利。
綜上，可見，C公司購買的商品房還是存在一定的法律風險的。最高人民法院執行工作辦公室關于《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中有關消費者權利應優先保護的規定應如何理解的答復中明確：《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）第二條關于已交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者權利應優先保護的規定，是為了保護個人消費者的居住權而設置的，即購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經營，不應作擴大解釋。C公司購買該房屋為商業辦公需要非居住需要，因此不完全適用于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定。
為降低購買商品房的法律風險，充分保留對抗承包人的工程價款優先受償權的權利，建議在購買商品房時，優先滿足下列條件：
1.簽訂合法有效的書面買賣合同，并及時辦理商品房預售登記；
2. 在建設工程竣工驗收后，及時督促出賣人辦理房屋交付手續，并及早開展裝修等實際占有使用的行為；
3. 及時辦理過戶，避免出現因自身原因未辦理過戶登記的情況；
4. 在購房協議特殊條款中明確約定上述辦公樓若存在被查封等權利瑕疵情形時，出賣人須履行的義務及應承擔的責任。
