新能源項目投資方承包集體土地“一地多租”風險防范
在新能源建設項目中，項目投資方以承包集體土地屬于較常見的一種取得項目用地的方式。在項目開發建設前期，項目投資方通常以《土地承包經營合同》或《集體土地租賃合同》方式取得項目用地，但常因村集體對于承包土地管理困難或是疏于對承包土地管理，出現同一集體土地對外多次承包或租賃情形，本文結合現行法律規定及司法實踐，以實踐典型案例，聚焦承包集體土地一地多租的情形，分析投資方用地風險，為項目投資方提供實務指引。
新能源項目投資方在項目投資前期承包土地時，通常以村集體為單位，與之簽訂流轉合同或土地租賃合同。因村集體對于承包或租賃土地整體管理存在一定困難，常出現“一地多租”而二承包方均主張土地經營權的情形，讓項目投資方面臨土地經營權實際取得困難，項目不能按進度推進，合同目的無法實現的法律風險。
以閆某、吳某與呼和浩特市某能源科技有限公司、呼和浩特市賽罕區黃合少鎮集某村民委員會土地承包經營權糾紛一案為例，2005年7月20日呼和浩特市賽罕區集某村召開黨員、村民代表聯合會議，討論硬化路工程的相關事宜，簽字同意的有黨員代表、村民代表、戶代表。2005年7月25日該村民委員會與閆某、吳某簽訂《太平莊鄉某村硬化路工程承包合同》，約定，工程總造價約120萬元。2005年7月25日該村民委員會與閆某、吳某簽訂《土地有償承包合同書》，約定，因閆某、吳某為太平莊鄉某村硬化村內道路，將某村部分荒坡、荒地承包給閆某、吳某，用于村內硬化路面費用，內容包括：1、村民委員會提供給閆某、吳某的土地位置是：西梁林中空地50畝。二監獄南，即：頭道馬泉溝至二道馬泉溝之間的坡地230畝，共計290畝；2、土地承包價格如下：西梁林中空地4000元/畝/50年；3、頭、二道馬泉溝之間荒坡地3200元/畝/50年，土地丈量方式按垂直平面丈量計算方式。4、土地承包期限為50年。2006年3月23日吳某在呼和浩特市土默特左旗地方稅務局開具，中華人民共和國稅收通用完稅證，金額合計38487.96元。2006年3月12日內蒙古某工程造價咨詢有限責任公司作出內字[2006]23號關于呼市賽罕區太平莊鄉某村村委會硬化路面工程造價審核報告，審定工程造價1177002元。2006年3月29日該村民委員會開具賽罕區農村集體經濟組織收據，收費項目：墊付硬化路審計費，金額6000元。2010年2月該村民委員會吳東東明細分類賬，2010年2月11日應付款科目，摘要付吳東東硬化路工程款，發生額借方50000元，余額貸方：1031002元。2015年9月28日呼和浩特市賽罕區集某村召開村民代表會，討論賽罕區一期35MW光伏電站項目租賃土地相關事宜，租賃土地位置：大東溝以西、南至南地地界、西至監獄、北至鐵路，大約1600畝。2018年4月12日該村民委員會出具證明：證明在2005年該村18周歲以上人口538人。2016年5月1日該村民委員會、某能源科技有限公司、呼和浩特市賽罕區黃合少鎮人民政府簽訂《呼和浩特市賽罕區黃合少鎮集某村35MW光伏發電項目土地租賃協議》，約定，租賃土地位置：呼和浩特市賽罕區黃合少鎮集某村1421.5096畝。2017年12月31日內蒙古申科國土技術有限責任公司作出，宗地測繪成果報告書，測量成果，為了測定閆某、吳某承包地內光伏設備占用宗地的面積及界址點坐標，受閆某、吳某的委托，內蒙古申科國土技術有限責任公司于2017年12月31日對該宗地進行了測量，測量總面積99820.30平方米，合149.73畝，界址點數為7個。2018年8月15日內蒙古國宏價格評估有限公司作出國宏(價)字2018第075號價格評估結論書，價格評估標的：閆某、吳某從2016年5月2日起20年149.73畝土地租金損失，價格評估結論：評估標的在價格評估基準日的價格為257536元。2018年12月17日內蒙古國宏價格評估有限公司作出國宏(價)字2018第083號價格評估結論書，價格評估標的：閆某、吳某從2005年7月起至2018年4月25日占用《土地有償承包合同書》約定的集體土地，致使申請人無法獲得土地租金而導致的損失，價格評估結論：評估標的在價格評估基準日的價格為93077.54元。
一審法院認為，閆某、吳某與集某村民委員會簽訂的《土地有償承包合同書》，該合同經集某村黨員、村民代表聯合會議通過，閆某、吳某在簽訂合同時已盡到一般當事人的審慎義務，該合同系雙方當事人的真實意思表示，合法、有效。集某村民委員會、某能源科技有限公司、呼和浩特市賽罕區黃合少鎮人民政府簽訂《呼和浩特市賽罕區黃合少鎮集某村35MW光伏發電項目土地租賃協議》，亦不違反法律強制性規定，合法、有效。
依內蒙古申科國土技術有限責任公司對閆某、吳某承包地內光伏設備占用宗地的面積測量為149.73畝，即集某村民委員會作為發包方，簽訂的兩份合同，其中重復發包有149.73畝。對于有效合同的當事人，任何一個承包人都有權要求村集體履行合同，按照合同約定進行生產、經營，某能源科技有限公司已根據合同占有使用，現有情況下，閆某、吳某對重復發包的149.73畝已不能實現合同目的。故集某村民委員會重復發包應承擔相應的違約責任，經價格評估，2016年5月2日起20年149.73畝土地租金損失在價格評估基準日的價格為257536元，參照該價格評估結論書，集某村民委員會因重復發包應承擔257536元的違約責任。對于閆某、吳某簽訂的《土地有償承包合同書》有效，但其中被集某村民委員會重復發包的149.73畝土地已無法實現合同目的，故合同中除重復發包的149.73畝土地外，集某村民委員會與閆某、吳某簽訂的合同應繼續履行。
針對該案中同一土地存在兩個以上承包方的情形，最高人民法院在《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋（2020修正）》第十九條中就作出了具體規定，發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地經營權的，按照下列情形，分別處理：（一）已經依法登記的承包方，取得土地經營權；（二）均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地經營權；（三）依前兩項規定無法確定的，已經根據承包合同合法占有使用承包地的人取得土地經營權，但爭議發生后一方強行先占承包地的行為和事實，不得作為確定土地經營權的依據。
從本案可以看出，在司法實踐中，當同一農村集體土地對外簽訂了兩份以上承包合同時，在二承包方均主張土地經營權情形下，法院更傾向于已根據合同合法占有使用承包地的一方實際取得土地經營權，避免因此造成土地及相關資源浪費。
因此，作為新能源項目投資方，在與村集體簽訂合同時，為避免出現一地多租情形進而嚴重影響項目周期，應當注意在土地承包合同洽談前期，組織相關法務或第三方律師及項目負責人員對該集體土地相關權屬證明文件進行核查，明確村集體或發包方對于該土地取得并實際履行了民主決議及相關批準程序。核查出租人與村集體之間是否簽署了合法的土地承包合同，或要求集體組織出具出租人合法擁有承包經營權的證明文件，避免因此出現合同無效的法律風險。同時，投資方還應重點查驗并留存村集體就承包土地合同備案情況或相關會議記錄，核實承包土地是否存在權利限制情形，避免項目用地存在權利爭議。
