資產證券化之CMBS基礎資產核查要點
《關于進一步發揮資產證券化市場功能支持企業盤活存量資產的通知》（上證函〔2022〕1011號）第二條規定：“大力支持企業將生產經營過程中形成的應收賬款、應付賬款（供應鏈）、融資租賃、小額貸款、企業融資債權等債權，合法持有的商業物業、基礎設施等不動產，以及合法享有的基礎設施項目收益等收益權，作為基礎資產發行資產證券化產品。鼓勵和支持企業積極落實國家宏觀戰略和產業政策，在綠色產業、鄉村振興、知識產權、住房租賃、“一帶一路”、疫情防控、科技創新等國家政策支持領域開展證券化融資，對上述產品可以使用對應類別的特定品種標識。”
CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities）商業地產抵押貸款支持證券即為前述通知中資產證券化產品的一種。一般而言，CMBS項目會以基礎資產作標的成立專項計劃，其底層資產便是根據穿透原則在專項計劃中作為專項計劃現金流最終償付來源的資產。本文旨在介紹CMBS產品發行過程中，發行人律師需注意的基礎資產核查要點。
一、基礎資產負面清單指引
首先，CMBS專項計劃所選取的基礎資產應當不屬于負面清單的范圍。下表為2024年3月27日中國證券投資基金業協會發布的《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》。
其中，重要現金流提供方，是指現金流預測基準日基礎資產或者底層資產現金流單一提供方按照約定未支付現金流金額占基礎資產未來現金流總額比例超過15%，或者該單一提供方及其關聯方的未支付現金流金額合計占基礎資產未來現金流總額比例超過20%的現金流提供方。重要子公司，是指最近一年末經審計的總資產、凈資產或者營業收入任一項指標占合并報表相關指標比例超過30%，或者對重要現金流提供方償債、經營能力影響較大的子公司。
在排除擬選定發行CMBS專項計劃的基礎資產不屬于負面清單所規定的范圍時，發行人律師方可推進下一步核查工作。
二、關于基礎資產的重點核查事項
《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務信息披露指引》（中國證券監督管理委員會公告〔2014〕49號）第十條規定：“管理人應當聘請律師事務所對專項計劃的有關法律事宜發表專業意見，并向合格投資者披露法律意見書，包括但不限于以下內容：......;（三）基礎資產的真實性、合法性、權利歸屬及其負擔情況；（四）基礎資產轉讓行為的合法有效性；......;（八）對有可能影響資產支持證券投資者利益的其他重大事項的意見。”
《上海證券交易所資產支持證券掛牌條件確認規則適用指引第1號——申請文件及編制》5.1.2條規定：“法律意見書應當至少包括下列核查意見：......;（三）基礎資產的真實性、合法性、權利歸屬及其負擔情況。律師應當就基礎資產是否符合本指引第3.7.1條第一項至第三項的規定發表核查意見；（四）基礎資產轉讓行為的合法有效性。律師應當就基礎資產轉讓是否符合本指引第3.7.1條第四項、第五項的規定發表核查意見；......。”
結合前述規定可知，基礎資產的真實性、合法性、權利歸屬及其負擔情況、基礎資產轉讓行為的合法有效性屬于資產證券化產品的關鍵核查要點。
作為CMBS產品的發行人律師，對基礎資產真實性、合法性、權利歸屬需核查的內容如下：
就基礎資產轉讓行為的合法有效性，發行律師需核查的內容包括：
在發行項目中，發行人律師應當嚴格依據相關規定，完成前述基礎資產的關鍵核查事項。
三、不動產抵押貸款債權為基礎資產的核查事項
CMBS專項計劃作為以不動產抵押貸款債權為基礎資產的產品，根據《上海證券交易所資產支持證券掛牌條件確認規則適用指引第1號——申請文件及編制》中法律意見書的編制要求可知，在不動產抵押貸款債權為基礎資產的情形下，律師需對下列事項發表相關意見：
四、結語
綜上，CMBS作為資產證券化產品的一種，除負面清單、基礎資產的真實性、合法性、權利歸屬及其負擔情況、基礎資產轉讓行為的合法有效性等事項以外，發行人律師應當考慮CMBS專項計劃以不動產抵押貸款債權為基礎資產的要素，依據規定一并完成其他事項的核查，審慎發表意見。
作者簡介
趙婧，西南政法大學法學學士，樹人律師事務所金融證券部律師。入職以來，多次為中國銀行股份有限公司青海省分行、中國信達資產管理股份有限公司青海省分公司提供合同審查、法律咨詢等常年法律服務。為青海省國有資產投資管理有限公司、中國華融資產管理股份有限公司提供股權融資服務，多次參與中國農業銀行股份有限公司西寧各支行、中國華融資產管理股份有限公司青海省分公司不良資產盡調項目，在常年及專項業務領域具有豐富經驗。
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