游必有“方”——如何取得旅游用地
根據前篇對旅游用地的介紹，我們了解到我國對于可用作旅游建設項目用地的土地，大致分為農用地、建設用地、未利用地三類，而旅游企業在建設旅游項目初期，必然會考慮旅游用地的取得問題。
本文將按照上述土地用途的分類，通過對全國及青海省內有關取得不同類型用地的政策規定進行整理分析，幫助旅游企業合法有效地取得旅游建設項目用地。
一、農用地用于旅游開發需履行的程序
農用地作為我國嚴格保障的土地類型，一直很少用作商業經營性的開發，而近年來我國對于土地用途多元化政策的放開，除對生態保護區域紅線、耕地以及永久基本農田等非經營性土地的特殊保護外，一般來說，可以通過農用地轉為建設用地的方式或與農村集體經濟組織聯營合作的形式進行旅游項目開發，具體為：
（一）農用地轉用（*為青海省內要求）
（二）與農村集體經濟組織聯營合作
對于旅游建設項目涉及規模大的農用地，一般難以符合農用地轉用的相關規劃、指標，無法通過農用地轉用的方式將該塊農用地轉化為建設用地用作旅游項目開發。因此，可以通過與相關農用地的權利方進行聯營、協商合作的形式，在不改變農用地的土地用途、權利性質的前提下，用于旅游經營、開發旅游項目，與合作方共同參與經營、共享項目收益。
二、建設用地用于旅游開發需履行的程序
建設用地作為常見的旅游項目開發用地，無論是經過農用地轉用的，還是符合土地利用總體規劃范圍內的，在取地用地時均需要符合有關申請、審批等程序，具體包括：
（一）預審
（二）正式申請建設用地
（三）有關部門受理建設用地申請
（四）登記取得國有建設用地
當然，除國有建設用地外，旅游企業還可以通過承包、流轉等方式取得農村集體建設用地，用以開發鄉村、農業旅游等農旅項目，也可以與有關農村集體組織聯營合作，利用農村閑置的集體建設用地以及農村閑置住宅開發鄉村田園、農家樂等鄉村旅游項目。
三、未利用地用于旅游用地需履行的程序
近年來，隨著我國對生態環境保護的重視以及對耕地、基本農田等非經營性用地的嚴格管控，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用地受到政策的傾斜，尤其對在未利用地上建設旅游項目新增相應建設用地計劃指標，同時對于非農業建設項目的（旅游項目）更應節約使用相關農用地，多利用荒地、劣地等開發旅游建設項目。目前，對于國有未利用地開發為旅游項目建設的，可直接批準用地，無需辦理轉用或征收等手續。青海省關于未利用地批準的規定具體為：
除此之外，對于規模大的未利用地，以及農村集體未利用地開發為旅游項目的，旅游企業可以采取合作承包、流轉等方式，在不改變土地用途的前提下，進行旅游項目的開發，如鄉村農家樂、自然風光景觀、垂釣等旅游設施項目。同時對于一些因歷史遺留損毀而被政府收回、征收的土地（垃圾場、廢棄礦山等），旅游企業也可以通過政府招標、拍賣、掛牌的方式取得土地的使用權，并按照土地復墾的相關規定進行復墾，從而開發旅游項目建設。
四、律師建議
根據上述農用地、建設用地以及未利用地用于旅游建設項目開發的相關政策及程序，旅游企業應以旅游建設項目的選址為基礎，咨詢相關自然資源主管部門及人民政府對于非建設用地的專用指標、規劃，從而根據上述程序提交相關用地申請資料、獲取有關部門批復，取得有關土地的使用權或經營權，以便開發旅游建設項目。
下期，讓我們一起來了解一下風景名勝區用地的特殊規定。
作者介紹
董文楠，樹人律師事務所主辦律師。致力于公司法人治理、國資監管、融資擔保、旅游企業法律風險防控等方面的法律業務。先后參與青海省投資集團有限公司破產重整、青海機電國有控股有限公司法務內審、鹽湖股份職工持股規范、青海省西海煤炭開發有限責任公司混改、青海省工程咨詢中心審計整改、青海省勝利賓館有限公司改革脫困、青海省國有經營性資產集中統一監管等多個專項法律服務。
張智齊，樹人律師事務所西寧常法中心律師助理，主要從事公司治理、企業合規、風險規避、企業產權重組等法律業務，現為青海省青海湖旅游發展集團有限公司、青海省旅游投資集團股份有限公司、青海金泰融資擔保有限公司、青海省勝利賓館有限公司等多家企業提供常年法律服務。
*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯系。
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