第①步：納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

【納入年度計劃】保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，并經本級人民代表大會審議通過。

第②步：房屋征收部門組織對征收范圍內的房屋進行調查登記，并適時公布調查結果。

【告知不得擴建、暫停辦理相關手續手續】房屋征收范圍確定后，房屋征收部門向征收范圍內的房屋所有人和房屋使用人發出告知書，告知被征收 人不得新改擴建和改變房屋用途；向有關單位發出通知，暫停辦理相關手續。

【未登記建筑的處理】對未經登記的建筑，由政府組織有關部門進行調查、認定和處理。

第③步：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

【征收補償方案內容】房屋征收補償方案包括以下內容:房屋征收目的、依據；房屋征收范圍；補償方式、補償標準和計算方式；用于產權調換房屋的地點、戶型、交付標準、交付時間和選房辦法；征收補償協議的簽約期限；搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限；房屋征收實施單位名稱；其他應當納入房屋征收補償方案的內容。

第④步：政府組織有關部門論證、修改征收補償方案，并公布征求公眾意見。

【論證修改征收補償方案】市、縣級人民政府應當組織發展改革、財政、自然資源、住房和城鄉建設等部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于三十日。

第⑤步：征求公眾意見期滿后，政府公布征求意見情況并根據公眾意見對征收補償方案的修改情況。

【聽證要求】因舊城區改建需要征收房屋，超過半數的被征收人認為征收補償方案不符合國家相關規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改征收補償方案。

第⑥步：政府按照有關規定進行社會穩定風險評估。

【風險評估要求】房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，還要經政府常務會議討論決定。

第⑦步：市、縣級人民政府作出房屋征收決定并公告。同時收回國有土地使用權。

【公告征收決定】市、縣級人民政府依法作出的房屋征收決定，應當于房屋征收決定作出之日起三日內在房屋征收范圍內予以公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

【收回國有土地使用權】房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

二、征收評估程序
 

第①步：公布征收評估機構報名情況及基本信息

【公開評估機構信息及協商選定的期限】房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當公開發布征收評估報名公告。評估機構報名后，房屋征收部門應當將參加報名的評估機構名單、備案等級、信用等級、注冊房地產估價師執業情況等基本信息向被征收人公布。

第②步：被征收人協商選定房地產評估機構；協商不成的，通過多數決定、隨機抽取等方式選定。

【選定評估機構】房屋征收部門應當組織被征收人在十日內協商選定房地產價格評估機構，并由房屋征收部門公布協商結果。在規定的期限內不能協商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照投票、搖號的順序確定房地產價格評估機構。

【投票選定評估機構】投票確定房地產價格評估機構的，應當有三分之二以上的被征收人參加，投票確定的房地產價格評估機構應當獲得參加投票的被征收人的過半數選票。

【搖號選定評估機構】投票不能確定的，可以通過搖號方式確定。搖號確定房地產價格評估機構應當組織被征收人代表、被征收房屋所在地社區居民委員會代表等參加，并邀請公證機構進行現場監督。

第③步：確定評估機構后，簽訂評估委托合同并公示。

【確定評估機構，簽訂評估委托合同】房地產價格評估機構確定后，房屋征收部門應當在五日內與房地產價格評估機構簽訂房屋征收評估委托合同，并將確定的房地產價格評估機構在房屋征收范圍內予以公示。

第④步：被征收房屋的價值，應當由經依法備案的房地產價格評估機構按照國家有關規定評估確定。價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

【評估機構選擇時點】值得注意的是，《國有土地上房屋征收與補償 條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對評估機構的選擇時點沒有明確規定，但只要依法保障了被征收人協商選定評估機構的權利，且評估機 構能夠依法獨立、客觀、公正地開展評估工作，則無論是在作出征收決定之前，還是在之后的補償程序中選定評估機構，都不影響房地產價值的評估，不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。

第⑤步：房地產評估機構對被征收房屋的價值進行評估并將分戶評估報告向被征收人送達。

【復核評估和鑒定】被征收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告10日內向房地產評估機構申請復核評估，房地產評估機構應當自收到申請之日起10日內對評估結果進行復核。被征收人對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內向評估專家委員會申請鑒定， 評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內進行鑒定。

被征收人對鑒定結果仍有異議的，房屋征收部門報請市、縣級人民政府依照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出征收補償決定。

三、征收補償程序

第①步：被征收人選擇補償方式，可以是貨幣補償，也可以是房屋產權調換。

【產權調換要求】選擇房屋產權調換的，政府提供用于產權調換的房屋，并計算、結清差價；因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府優先給予住房保障。

第②步：房屋征收部門與被征收人訂立補償協議。

【補償標準】房屋征收部門向被征收人支付被征收房屋價值補償、搬遷費、臨時安置費或提供周轉用房；造成停產停業損失的，支付停產停業損失補償；支付政府對被征收人的補助和獎勵。被征收人在補償協議約定的搬遷期限內完成搬遷。

【簽訂協議的房屋征收部門為適格被告】補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。根據人民法院判決，政府對被征收人給付補償，或者被征收人如期完成搬遷。

第③步：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府作出補償決定，并予以公告。

【政府作出征收補償決定】房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當在簽約期限屆滿后六十日內作出，且規定的搬遷期限不得少于十五日。

四、搬遷程序

政府在推進城鎮化的過程中，對建設用地的需求不斷擴大，需要征收大量土地。因土地征收程序復雜，導致征地糾紛不斷，征地案件數量也在逐年遞增，按照本所去年發布的《最高人民法院2021年再審行政訴訟案件大數據分析報告》，2021年度最高人民法院再審案件中，征收補償類案件有301件，占比17.86%。據此，筆者建議，行政機關在進行征收補償工作時應當嚴格按照上述程序進行，否則可能存在后續若涉訴后法院認定程序違法的風險。

*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯系。

喬鳳蓮律師大學本科學歷，中國共產黨黨員，2020年開始在樹人所執業，現任政府法律服務部執業律師，門源縣人民政府行政復議咨詢委員會成員，主要從事政府法律服務，為青海省住房與城鄉建設廳、青海省林業和草原局、國家稅務總局青海省稅務局、門源縣人民政府、城北區人民政府等政府機關提供常年法律服務，擅長辦理行政復議、行政訴訟案件，先后參與了《青海省教育督導規定》修訂專項項目、瑪沁縣稅務局、同德縣稅務局、河南縣稅務局三縣稅務局債權申報項目和林草局債權申報項目等專項項目。

樹人律師事務所成立于2003年5月，系一家一體化運營管理的律師事務所。目前，樹人所已經在西寧、北京、成都等地設有辦公室，業務遍及20多個省份，還獲得“全國優秀律師事務所”的榮譽。