一文詳解：基礎設施公募REITs對國家和企業的影響及意義
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REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文譯名是不動產投資信托基金，這一金融名詞近幾年以來密集出現在公眾視野。簡單來說，REITs是一種基金、金融工具，通過發行受益憑證，匯集投資者的資金，交給專業的投資機構進行不動產的投資、經營、管理，并及時將投資收益分配給投資者。
REITs產生于20世紀60年代的美國，其底層資產非常豐富，包括基礎設施、住宅、工業、零售、數據中心、醫療、寫字樓、倉儲、單一經營、多元經營、木材和度假村等。與國外REITs不同的是，我國公募REITs首先在倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施領域開展。
2020年4月，我國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施公募REITs試點工作，市場也將2020年稱為我國公募REITs元年。2021年3月11日，《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《十四五規劃》）正式發布。在闡述“十四五”時期“拓展投資空間”要求中，《十四五規劃》明確提出“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”，標志著基礎設施公募REITs已成為國家層面提升投資效率、促進投資合理增長的重要手段。黨的十九大報告也指出“要深化金融體制改革，增強金融服務實體經濟能力，提高直接融資比重，促進多層次資本市場健康發展”，基礎設施公募REITs也是落實黨的十九大精神的一項具體舉措。
那么，為什么國家要推動基礎設施公募REITs的發展，基礎設施公募REITs對于我國經濟究竟有怎樣的意義？對企業有何好處？本文一一為您解析。
一、開展基礎設施公募REITs對國家的影響及意義
據統計，自2008年金融危機以來，我國在基礎設施領域完成投資額累計可達110多萬億，大量資金投入形成龐大的存量資產，亟需盤活存量以支持基礎設施補短板等領域投資需求。公募REITs正是實現盤活存量資產的有利工具。如果保守按照2%-3%的資產證券化率計算，基礎設施公募REITs潛在市場規模超2萬億元。即使僅將1%進行證券化，也可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。
除了存量規模龐大之外，我國未來政策開始發力于新基建領域，當前，我國每年新增的基建投資規模超過15萬億元，經統計局測算，我國基礎設施整體存量水平約相當于發達國家的30%，未來還有較大的增長空間。隨著國家產業發展政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設施、城市軌交、數據中心、特高壓、新能源車充電設施等領域的投資所需資金量也不斷加大，急需通過REITs形成投融資良性循環。
總體上，我國的基礎設施走向了存量與增量并重的時代。因此，基礎設施公募REITs對我國經濟有著重要的意義，符合我國現階段經濟發展需要，具體體現在：
（一）基礎設施公募REITs是推進金融服務供給側改革的重要抓手
公募REITs是區別于股票、債券等金融工具以外的新產品，作為一種高比例分紅、高收益風險比的長期投資工具，是高質量、成熟的金融產品，能有效填補我國資產管理市場的產品空白，拓寬社會資本投資渠道，有助于豐富居民資本市場投資工具，滿足養老金、社保資金、居民理財資金的投資需求。
（二）基礎設施公募REITs為我國基礎設施投資提供可持續的金融戰略
地方政府存在基礎設施補短板的強烈訴求，但在當前防風險、穩杠桿、強監管的背景下，土地財政和負債融資為主的傳統基建融資渠道受到明顯制約，基礎設施REITs為存量項目提供退出渠道，能夠吸引廣泛的民間資本在內的各類社會資本，通過PPP的方式參與基建投資。基礎設施REITs上市，有利于吸引更專業的市場機構來主導項目的投資和運營，提高投資建設的運營效率，同時為新型的基礎設施建設提供資本金，打造良性的投資閉環。
（三）基礎設施公募REITs為推動中央重大戰略的實施提供金融新思路
縱覽全球REITs的發展歷程，絕大多數經濟體選擇在經濟危機、經濟衰退或經濟發展動力不足的情況下推出REITs產品。我國通過以基礎設施公募REITs為試點，將REITs產品作為促進經濟平穩運行的“穩定器”，同時通過國家政策引導等方式為“新基建”等重點方向、重點行業引入增量長期權益資金，讓REITs產品成為我國經濟轉型的“助推器”。同時，借助REITs可以擺脫我國區域經濟發展靠各類杠桿融資來支撐的高投資率這樣的傳統邏輯，利于建立市場化的投融資機制。
（四）基礎設施公募REITs有利于廣泛吸引各類資本參與基礎設施項目
很多金融資金其實對基礎設施項目是很感興趣的，但是由于基礎設施項目規模大、流動性差、周期很差的特點，不太匹配很多金融資金的要求，而基礎設施REITs采用公募方式公開發行，屬于標準化產品，且流動性高、收益穩定、安全性強，有利于吸引包括保險、社保以及理財等各類資金參與。
而且新建基礎設施項目前期往往需要履行很多程序和手續，例如土地、規劃、環保、消防、安全等等，通過投資基礎設施REITs參與基礎設施存量項目，不需要承擔項目前期工作，降低了民營企業等社會資本的投資難度。
（五）基礎設施公募REITs是推動基礎設施高質量發展的助推器
從外在壓力看，基礎設施REITs公開上市后，信息更加公開透明，有利于倒逼基礎設施企業建立精細化、市場化和長期化的經營管理機制，提高綜合效率。
從內在動力看，基礎設施REITs公開上市后，既能由原始權益人運營，也能聘請更加專業的運營機構。REITs基金作為市場化投資人，為滿足盈利最大化，有動力通過各種方式推動項目創新商業模式、提升運營效率，提高項目收益和資產價值。
（六）基礎設施公募REITs有利于提高股權融資比重，降低我國的宏觀杠桿率
據有關機構測算，我國資本市場中，股權類直接融資還不到4%。基礎設施REITs作為重要的直接融資工具，同時又是權益型融資工具，有利于有效緩解直接融資，特別是股權融資占比低的問題。
同時，地方政府通過發行基礎設施公募REITs，回收基礎設施項目或資產的沉淀資金，償還部分政府債務，有助于緩解政府債務風險；企業通過基礎設施REITs加快回收項目投資資金，也有助于降低資產負債率。
二、開展基礎設施公募REITs對企業的影響及意義
（一）基礎設施公募REITs可以幫助企業盤活存量資產，提升資金使用效率
一方面，大量存量資產沉淀了大量資金，資金在“沉睡”；另一方面，新建項目缺乏資金，急需一種好的模式來盤活存量資產、投入新的項目建設，為經濟發展提供支撐。而運用基礎設施公募REITs可以幫助企業盤活存量資產，收回的資金可以用于新的基礎設施項目建設，形成良性的投資循環，大幅提高基礎設施領域的資金使用效率，讓資金少“沉睡”。
（二）基礎設施公募REITs屬權益融資，能降低企業資產負債率
對企業來說，基礎設施的投資規模大、投資周期長，企業自有資金往往難以滿足基礎設施投資全部資金需求，所以大量企業只能通過銀行貸款、信托貸款等高杠桿、重資產的形式籌集資金，導致企業資產負債率很高，再投資能力弱，很難再投資到新的基礎設施領域。以高速公路行業為例，高速公路企業本身資產負債率較高，據統計，目前行業內51家企業2019年末的資產負債率水平，最高達到87%，平均負債率64%。
而基礎設施公募REITs屬權益融資，幫助企業獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務進行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業的整體資產負債率。
以已在上交所掛牌上市的華夏中國交建高速REIT（基金代碼508018）為例，該基金向戰略投資者、網下投資者及公眾投資者募資86.82億元（權益融資性質），同時新增募集配套貸款13億元（設立REIT后新增銀行貸款），總計99.82億元。REIT基金通過投資于目標基礎設施資產支持證券從而穿透取得評估價值為99.82億元的基礎設施項目公司100%股權，以獲取基礎設施項目運管過程中穩定的現金流。在此過程中，項目公司將以募集資金及13億元外部銀行貸款償還設立REIT之前所借的總額66億元的《銀團貸款合同》項下的全部債務，從而償還基礎設施項目現有的全部對外借款。
設立華夏中國交建高速REIT之后，基礎設施項目公司的整體資產負債率將大幅降低。在設立REIT之前，截至2021年6月，項目公司中交嘉通的總資產為84.61億元，總負債為71.45億元，資產負債率為84.4%；設立REIT之后項目公司總資產等于其評估價值99.82億元，外部借款13億元，凈資產等于其擬募集資金86.82億元，現有的資產負債率為13.0%，設立REIT后項目公司的資產負債率大幅降低。主要原因在于REIT本質上是通過向該基金的投資者募集權益型資金購買項目公司股權并償還項目公司負債。
（三）基礎設施公募REITs利于推動企業創新經營模式，提高核心競爭力
有了基礎設施公募REITs，不動產企業可以選擇更加靈活的經營模式，比如可以選擇快速銷售的模式，也可以選擇持續經營獲得收入的模式，或者兩者并重的模式。引進REITs以后，待項目運營成熟，企業可以實現資金的回籠，同時還可以持有部分的REITs份額享受分紅和物業升值的收益。通過REITs的方式，保有資產控制權的同時，實現輕重資產的分離，也就是重資產通過REITs持有，而企業則以管理人或扶商的身份參與資產的管理和運營，充分挖掘物業資產、不動產資產、基礎設施的運營價值，促使房地產行業由重資產到輕資產的轉變。
此外，基礎設施公募REITs有助于企業精細化經營管理不動產資產。REITs的宗旨是持續提高分紅，在這樣的驅動下，企業就有足夠的動力做到精細化經營，提升資產管理能力和核心競爭力，使投資者獲得較好收益的同時，也推動基礎設施建設的高質量發展。
三、 結語
總之，基礎設施公募REITs的推出對國家、對企業來說均具有重大意義，能夠有效盤活優質存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，拓寬社會投資渠道，降低實體經濟杠桿，幫助企業降低資產負債率，創新經營模式，提高核心競爭力，對我國基建領域的未來發展具有深遠意義。
作者介紹
劉玲玲律師是青海樹人律師事務所金融證券部律師，華東政法大學學士。劉玲玲律師主攻金融證券、并購重組等方面的法律業務。2020年加入樹人所以來，先后為中國銀行股份有限公司青海省分行、國家開發銀行青海省分行、中國建設銀行股份有限公司青海省分行、青海格爾木農村商業銀行股份有限公司等金融機構提供合同審查、法律咨詢、爭議解決、商業談判、法律培訓等常年法律服務，在銀行法律業務方面具有豐富的工作經驗。多次參與青海省大型國有企業并購重組、債權收購、信托資產處置等項目，多次承辦青海省政府專項債券發行業務。
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